央行銀監會調整房貸政策 放松首套房貸認定標準
發布時間：2014-10-08 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：9月30下午，
央行、銀監會發布通知，對我國
房貸政策作出
調整，正式明確放松首套房貸認定標準：對擁有一套
住房并已結清相應
購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸
利率下限為基準利率的0.7倍。
根據通知，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由
銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
2009年以來歷次二套房認定標準變化
通知明確，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展
規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。這也意味著，對于未限購城市的家庭，購買三套以上住房，也從“禁止貸款”走向“全面放開”。之前的政策規定，商業銀行根據自身風險，可暫停第三套及以上住房的貸款。據了解，今年許多城市都在松綁限購政策，
全國46個限購城市中，已經有40個推出了松綁措施，但效果有限。
隨著首套房貸政策調整，多家銀行表示，目前北京地區的房貸政策未變。據采訪四大行及多家商業銀行個貸部負責人，獲悉目前北京地區的房貸政策仍嚴格，以家庭為單位，首套房的認定還是“認房又認貸”。即是否是首套房，要看家庭名下是否有
房產，是否有過房貸記錄，兩個條件滿足其中任何一項即不能算作首套房。
對于未來政策的調整，工行總行表示：“將認真貫徹國家有關
房地產發展的政策導向，我們正密切關注房地產
市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接。”
政策調整是否意味“救市”？
“
房地產市場預期非常關鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地產市場健康發展非常不利。這時調整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發出穩定房地產市場預期的明確信號。”中國國際經濟交流中心咨詢研究部副部長王軍分析。
放在更大的背景下看，房貸政策調整，與宏觀經濟下行壓力加大緊密相關。8月份中國經濟主要指標，從PMI等先行指標，到
投資等實體經濟指標，均明顯回落，形勢比較嚴峻。“經濟下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產投資持續下降。調整房貸政策非常及時、必要，要引導房地產市場需求恢復，使房地產投資由落轉穩，進而穩住投資，穩住整個經濟增長。”張立群分析。
需要明確的是，這次房貸政策調整，并沒有實施根本性轉向和強烈刺激。只是通過放松首套房認定標準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導恢復房地產市場的合理需求。
有業界人士表示，這次房貸政策調整目的在于“穩”，并不是要再讓房價“起飛”。
房貸政策調整，從某種意義上說，也是回歸常態。
交通銀行首席經濟學家連平指出，“目前房地產市場的供求關系已發生明顯變化，
庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。要順應市場的變化，進行合理調整，釋放改善型住房需求，穩定市場預期。”連平認為。
不過，中原地產首席分析師張大偉認為，對于市場來說，這一政策的松綁效果相當于限購松綁影響的5倍以上。他分析，
樓市基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過于嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現再次
上漲。后續地方政府預期還會在稅費政策等方面松綁。從整體效果看，這一政策將會對市場信心有所提振，止跌已經明確，但反彈的幅度、實際結果依然要看后續信貸釋放情況，如果再出現一兩次定向或者全面降準，樓市將會很快反彈。
此外，融360信貸專家徐瑾認為，央行此舉短期內有助于提升10月樓市
成交量，但中長期刺激作用仍有限，甚至可能引發更濃厚的觀望情緒,或難改樓市長期低迷走勢。
7折重現可能性小
民生證券研究院執行院長管清友分析，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。
對于首套房貸利率，一位國有大行相關負責人認為“北京不太會出現7折，因為7折銀行就賠錢了”。另一位銀行相關負責人表示，銀行做房貸業務本身就不賺錢，現在還要求給出一定利率
優惠，銀行比較困難，具體能給出什么樣的優惠政策，還得看總行的具體政策，但預計不會與央行、銀監會出臺的政策相違背。
偉嘉安捷企劃經理吳昊認為，目前房貸基準利率為6.55%，7折后的利率為4.485%，銀行理財產品的年化預期收益目前在5%左右，這將使銀行利差出現倒掛，預計出現7折房貸利率的可能性不大。但首套房貸出現9折、8.5折還是很有可能的。
