摘要：財政部財政科學研究所原所長賈康22日在博鰲·21世紀房地產論壇第16屆年會上表示，個稅抵扣房貸已經確認，可以確定該方案會在全國推廣。

       賈康對媒體表示：“個人所得稅可抵扣房貸已明確，至于進展，要看個稅改革的時間。中央要求的時間是1年左右，但今年可能趕不上了。可以確定的是，這種方案會在全國推廣。”

       賈坤在論壇上還提出，一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經具備開征房產地稅的條件。“房地產稅難度確實很大，但我認為，一二線比較熱的城市可以先行試點通過立法之后的房地產稅。”

       雖然全面開征的步履艱難，但房地產稅的征收一直是近年來中國社會的熱門話題。有聲音認為，房地產稅一旦全面開征，會削弱“去庫存”的效果。因此在庫存壓力減輕之前，應該放慢房地產稅在全面推廣的速度。

       北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中，這一階段可能需要3-4年時間。因此，官方涉房政策不會輕易冒險。“讓我們暫時忘記不現實的房產稅，而是考慮交易環節稅費、個稅、遺產稅等問題”，鐘偉說。

       這一說法不無道理。盡管商品房待售面積已連續多月下降，但三四線許多城市仍面臨很大的庫存壓力。中國國家發改委新聞發言人趙辰昕在近期指出，當前中國房地產調控的主基調依然是去庫存。

       市場普遍認為，房地產稅一旦開征，將對過熱的中國房地產市場，特別是投資性需求形成極大的抑制。

       不過，賈康指出，應該加快房地產稅立法和實施。一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經具備開征房產地稅的條件。而且房產地稅還有助于當地平抑市場，防止房價過快上漲形成泡沫。

       至于三四線城市面臨的去庫存難題，則需要讓大量農民工在當地住有所居。“這就需要利用如共有產權、公租房等方式減輕購房者的壓力，有條件的還可以適當用一些金融杠桿”，賈康表示。

       賈康認為，房地產稅是財稅配套改革的一部分，也是稅制現代化的必經之路。對于任何一個市場經濟國家，不動產稅的問題都是無可回避的。因此，開征房地產稅要放在更大的角度去看，不要因為短期的、局部的困擾，而抵觸房地產稅的實施。

       許多人擔心，如果房地產稅實施，有房的是不是要增加一筆稅費支出，沒房的買房是不是負擔會加重？

       房貸利息將省15-45%

       亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，“對大部分人而言，這可以為個人節省房貸利息15%到45%的錢。”

       下面讓我們舉兩個例子：

       A先生是白領一族，假設他購買的是150萬元的住宅，通過商業貸款按揭七成供30年，如果他選擇的是等額本息的還款方法，月均還款額約5573元，其中約2656元是利息支出。

按照他的稅前月收入為1.5萬元計算，在扣除四金、稅基等應納稅1520元（以上海地區為例）。但如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，在其他條件不變的情況下，A先生每月將少繳稅約680元，相當于利息支出的25.61%。

       B先生是企業高管，假設他在上海購買的是1300萬元的住宅，通過商業貸款按揭五成供30年，同樣是等額本息的還款方法，月均還款額約34497元，其中約16442元是利息支出。

       按照他的稅前月收入為15萬元計算，扣除四金、稅基之后，應納稅51132元。但如果按揭貸款利息支出在稅前抵扣，B先生每月將少繳稅約7399元，相當于利息支出的45%。

       房貸利息稅前抵扣的作用，由此可見一斑，真的不是個小數哦！不過，房貸利息抵個稅恐怕也存在負效應，特別是可能加劇財富分配的馬太效應，值得警惕。

       國內曾多次提及房貸利息抵稅

       而在中國，房貸利率抵稅的說法也不是第一次提及。2015年5月，國務院批轉了發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革，適時增加贍養老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說，房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額。

       2015年11月中旬，財政部組織財稅改革方案研討會議，“房貸、車貸利息可在計所得稅前扣除”的內容在會場確有討論。住建部、銀監會、央行等多部委參加了會議。此后，財政部也一直在征求相關部委意見。但由于該項內容包含在個人所得稅整體改革方案中，除非單獨出臺，年內難以對外公布實施。

       2015年12月，“房貸利息可抵稅”的消息再次瘋傳，但是當時并沒有權威消息加以證實。知道這一次的“兩會”召開，終于有官方消息首度公開發聲并加以確認。

       樓市將引發新一輪投機熱？

       據相關媒體報道，房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機熱，使樓市運行偏離軌道。

       一方面，房貸利息抵稅釋放出鼓勵貸款購房的信號，將影響多層次住房供應體系的穩定性。在同等居住條件下，如果房租不能抵稅，貸款利息可以抵稅，這無疑是引導消費者遠離租賃市場，可能會阻礙住房消費市場的結構優化，人為加劇供需矛盾。

       另一方面，現在不少城市取消了限購、限貸，高收入階層的貸款能力又較強，他們利用大量購置不動產來避稅的可能性并非不存在。

       實際上，早在1998年，上海為了應對亞洲金融危機對樓市的沖擊，就曾出臺過為期5年的個稅抵扣政策。政策實施后，雖然強力拉動了樓市銷售，但也造成高收入人群大肆囤購中高端房產避稅，推動樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補瘦”的所得稅政策，反而加劇了收入分配差距，這是誰也不想見到的。

       導致窮人越窮，富人越富？

       對于不同收入階層而言，房貸利息抵扣個稅的財富效應差異巨大。

       以目前中國房價，購房者大多是富有階層，而無力購房者是城市社會中的底層，也就是真正意義上更貧窮的人。

       有人算了一筆賬，假如購買總價250萬元的普通住宅，八成房款用商業貸款，貸20年，抵扣總利息近33萬元；若購買1000萬元的豪宅，六成房款用商業貸款，貸20年，抵扣額高達222萬元左右。后者抵扣金額接近前者的總房價。如果抵扣政策不加以細化限制，即便只購買一套房產，高收入階層得到的實惠顯然比中低收入家庭要多得多。

       不過，從賈康透露的信息看，“房貸利息抵稅”的原則已經確定，會在個稅改革過程中獲得落實，具體如何實施，很多細節尚有待明確。

       如美國，就增加了諸多限制條件。比如房貸金額設立上限，即房貸金額最高不超過100萬美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。另外，美國對于個人收入高于某個限額后，收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少，以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

       但有一點是肯定的，這對于剛需購房者來說是一項重大利好。

       房奴算算能省下多少

       顧名思義，房貸抵扣個稅政策最為利好的就是“房奴”。據測算，以個人扣除五險一金后的收入2萬左右計算，如果購買一套房貸在150-200萬左右的普通商品房，貸款100萬，每個月的基準利率月供大約在6700元左右，其中大約2400元是利息。也就是個稅可以降低2000多元相當于月供降低23%左右。

       以房貸利息抵扣應納稅所得額的簡單算法來計算，購買一套價格300萬元的房屋，首付90萬，貸款210萬，20年等額還款，需要支付利息總額約120萬元，月均還款額為13743元，其中4993元為利息支出。假設購房者每月應納稅所得額為10000元，需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣，那么購房者的應納稅所得額為5007元，需要納稅1001.4元。這也就意味著，購房者每月能夠節省1498.6元，相當于月供的10.9%;20年共節省35.97萬元，相當于原先利息總支出的30%、購房總成本的8.6%。