史上最嚴厲調控已實施超過兩年，從各項統計數據來看，調控已讓此前高燒不退的樓市明顯降溫。在經歷了2011年下半年的樓市“寒冬”后，各大房企紛紛選擇“以價換量”，從今年上半年開始，樓市回暖明顯。據國家統計局公布的數據，截至10月份，百城房價已連續5月上漲，房地產市場的走勢再次成為人們關注的焦點。

鐘偉

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在接受記者專訪時表示：“如果中國的宏觀經濟政策從明年4月份開始逐步放松的話，2013年的商品房銷售面積有望比今年略增長5%左右，銷售金額比今年增長5%~10%，也就是說，明年商品房的均價大概比今年同比要上漲約5%。”

　　鐘偉對短期房價走勢的判斷主要基于其對明年宏觀經濟政策的預估，他認為，從明年4月份起，溫和的經濟放松政策很有可能會像擠牙膏一樣慢慢釋放。“如果明年的貨幣、財政和產業政策不放松，那么經濟增長要維持穩定是困難的，因此，明年的房地產市場應會比今年好。”

　　明年房價會漲5%左右

　　“鄂爾多斯和溫州，五年恐怕都很難翻過身來了。”鐘偉認為，從短期來看，一些區域、行業以及個別企業的問題會令中國經濟面臨短期風險，“鄂爾多斯在建住宅大概有26萬套，但人口僅有21萬戶，在建的房子分給每個鄂爾多斯家庭，每個家庭分一套多，誰會移民到鄂爾多斯住?這些重點的以民間融資和房地產泡沫破滅為特點的區域市場，都是值得警惕的。”

　　雖然鐘偉認為個別區域的風險值得警惕，但對明年整體的房地產市場，其還是持較為樂觀的態度。

　　“未來十年，如果真的要實現GDP翻番、城鄉居民人均收入翻番的目標，那就意味著GDP的最低年增速為7%。而今年最低已經到了7.4%的水平，所以我們基本上可以預計，從明年4月份一直到年底，財政、貨幣和產業政策將逐步放松，這也將對房地產市場產生一定利好。”

　　鐘偉表示，估計明年商品房的銷售面積有望接近11億平方米，比今年略增長5%左右，銷售金額比今年增長5%~10%，也就是說，明年商品房的均價大概比今年同比要漲個5%左右，總銷售額能夠有7.2萬億~7.5萬億人民幣。

　　具體而言，鐘偉認為，2013年的房地產市場將呈現的特點是：銷售比開發投資要好，住宅比非住宅要好，但房地產企業總體開發投資增速不容樂觀。其次，一二線城市比三四線好，也就是說，房價高的、新增人口比較多的大城市的樓市空間更大。

　　在這樣的一個市場背景下，鐘偉表示，房企可從兩個方面去應對挑戰。“未來房企應該減少大面積拿地造城的沖動，因為以后市場盡管不錯，但是拿一個不太大的地塊，做一個比較像樣的產品，維持一個比較穩定的利潤，是比較理性的做法。同時，由于國外普遍實行量化寬松政策，房企也要學會利用境外的資金來降低綜合成本。”

　　樓市增速會比GDP增速還慢

　　盡管對短期樓市持較為樂觀的態度，但鐘偉明確指出，國內房地產市場供過于求的局面在中期已經形成，同時，今后5~8年房地產市場增長的速度將比GDP增速還慢。

　　鐘偉分析稱，去年年底，全國房地產在建面積大約50億平方米，扣除掉單位自建及保障房，商品房在建面積至少達40億平方米，這些存量至少夠賣4年。所以，全國商品房在未來3到4年，已經明確形成了供過于求的局面。

　　“這也是為什么我們認為明年土地、開發及投資市場不可能像銷售市場那樣，有明顯轉暖的基本原因。”鐘偉表示，中國的貨幣化、城市化和人口流動決定了，未來5~8年的房地產市場增長的空間仍然有，但增速將大大下降。“未來十年，每年能賣10億~15億平方米的商品房，也就1000萬~1500萬套。”

　　他進一步解釋稱，未來如果經濟年增長7%，那么到2020年GDP將翻番。如果房地產市場增長要跟得上經濟增長的速度，到2020年房地產的年銷售要達到23億平方米的水平，但這明顯不現實，因為城鎮化的進程、人口流動進程，決定了未來房地產的需求主體。

　　鐘偉稱，未來樓市的主力軍將是改善性需求而不是首次置業，這一塊對住宅需求大概是一年600萬套。其次，每年還有500萬~600萬的大學生留在城市，他們是第二大需求的主力，我們把他們稱作為首次置業者，剩下的則是中低端商品房需求和保障房的需求。

　　“基于這樣的判斷，我們認為，房地產利潤回報的主要來源，不是城鎮化指向的三四線城市，而是房價本來就比較高的，但市政服務水平也同樣高、城市管理能力比較強的一線城市的核心區域。”鐘偉坦言，如果要買房，首選北上廣城市核心區的品質樓盤。

　　快速開發將成為主導模式

　　在鐘偉看來，未來樓市的增長空間及利潤空間都已有限，那么，房企該如何設定自己的企業戰略來實現永續經營呢?

　　鐘偉認為，快速開發將成為主導模式。“造城時代已經過去了，圈一塊地幾千畝做個5年、10年，從而覆蓋行業周期波動，這樣的模式有可能個別企業能做到，但大多數企業無能為力了。同時，對品質、銷售的追求超過了去拿地、新開工的欲望。”

　　“整體上看，中期供過于求，短期住宅好于非住宅，銷售好于開發投資，一二線城市好于三四線。房地產市場黃金十年以2010年為標記已經結束。未來更長時間內，我們不會再看到房地產的黃金十年，不過我們還是能夠期待，在局部城市、局部區域，樓市有明顯的上揚。”鐘偉如是認為。