評論：2014年房地產市場主要調控任務是防風險
發布時間：2014-04-22 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：房地產市場進入深度調整期，區域分化和市場分化日益明顯。2014年1－3月份，房地產市場整體指標全面收縮。房地產開發投資同比增長16．8％，創下2013年以來最低值。商品房銷售面積和銷售額同比分別下降3．8％和5．2％，降幅在持續擴大。房屋新開工面積和竣工面積分別同比下降25．2％和4．9％，表現出房地產開發企業的預期發生很大變化，在住房銷售情況不理想的情況下，未來房地產市場的運行風險在增加，加上開發企業到位資金增速的大幅下降（1－3月份，到位資金同比增速為6．6％，比1－2月份繼續大幅下降5．8個百分點），放緩了新開工和竣工速度。
從區域看，東部地區房地產市場率先出現明顯回調跡象。1－3月份，東部地區的商品房銷售面積和銷售額同比分別下降10％和11．5％，中部地區的商品房銷售面積和銷售額分別同比增長6．8％和8．4％，西部地區銷售面積同比下降1％、銷售額同比增長4％。考慮到東部地區的房地產開發投資和商品房銷售面積分別占
全國的60％和48％，未來幾個月如果仍延續一季度的回調趨勢，就會帶動全國房地產市場各項指標持續走低。
房地產市場明顯回調，但
土地市場仍基本延續年初的火熱趨勢，“房冷地熱”的兩重天現象沒有改變。1－3月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降2．3％，比1－2月份回落8．8個百分點，但土地
成交價款增長11．4％，提高2．5個百分點。“一降一升”的現象，說明土地購置
價格上升很快。國土資源部全國
城市地價動態監測數據顯示，1－3月份全國主要監測城市
住宅地價同比增長9．52％，連續6個季度加速
上漲。重點監測城市住宅地價同比增長12．17％，環比增長2．75％。
總的來說，2014年第一季度全國主要城市（尤其是
一線城市和部分二線城市）的
土地市場升溫現象，是一種周期性現象，不是突然出現的，長期看是房地產市場區域分化的表現，這是由住房供需狀況決定的。從2013年下半年開始，三四線城市住房供應過剩的問題開始顯現，許多大型
房企開始把資金從三四線城市撤回到一二線城市，這是促使土地市場明顯升溫的重要因素。
從第一季度的房地產和土地市場形勢看，當前房地產和土地市場處在高度敏感期，在房地產銷售量回落的情況下，地價水平持續走高，這里面蘊含很大的風險。如果
房價回落，就意味著當前高價拿地的開發企業資產負債率會大幅上升，降低各類土地抵押
貸款價值，金融機構的貸款風險和地方政府的債務風險就會隨之上升。
總的判斷是，2014年房地產和土地市場的主要
調控任務是防范風險。長期來看，最重要的是要建立土地供應量調節機制，保持土地供應合理規模。以房地產用地為例，住房供求矛盾突出的城市，應根據當地實際需求增加各類住房用地供應。住房供過于求的城市，應減少相應類型住房用地供應。
評論員：國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員邵挺
