“九層之臺(tái)，起于累土。”從現(xiàn)實(shí)和歷史的坐標(biāo)看，我國(guó)樓市調(diào)控已進(jìn)入“攻堅(jiān)期”，房地產(chǎn)改革正在“過(guò)大關(guān)”。
　　
　　“十二五”規(guī)劃綱要草案提出，“逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。”
　　
　　這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房?jī)r(jià)問(wèn)題確立了坐標(biāo)。
　　
　　歷史地看，始于１９９７年的房地產(chǎn)改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)進(jìn)展。一是居民住房條件顯著改善。１９９８年我國(guó)人均住房只有１７平方米，去年達(dá)到３３平方米。同時(shí)家庭自有住房率達(dá)到８０％，是世界上較高的。二是與世界工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化普遍規(guī)律相一致，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)快速崛起，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。三是住宅成為城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)，加速個(gè)人財(cái)富積累。
　　
　　現(xiàn)實(shí)地看，部分城市商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快，確實(shí)超出了普通百姓承受能力；同時(shí)投機(jī)投資性需求過(guò)大，又壓制了居住性需求。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出，高房?jī)r(jià)可謂我國(guó)房地產(chǎn)改革“成長(zhǎng)的煩惱”。
　　
　　為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，２００２年以來(lái)，政府出臺(tái)政策之多、調(diào)控力度之大，超過(guò)任何一個(gè)行業(yè)，也超過(guò)以往任何時(shí)候。特別是２０１０年以來(lái)的新一輪樓市調(diào)控，政府除了使用經(jīng)濟(jì)、法律等手段，又接連出臺(tái)“限購(gòu)令”等嚴(yán)厲的行政措施，劍指投機(jī)投資性需求。目前樓市成交量明顯下降，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。
　　
　　溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”“加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”。參加兩會(huì)的代表委員普遍認(rèn)為，這彰顯了不取得預(yù)期效果決不收兵的決心。
　　
　　關(guān)于樓市調(diào)控，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)是市場(chǎng)問(wèn)題，政府調(diào)控會(huì)扭曲市場(chǎng)。應(yīng)如何厘清政府和市場(chǎng)的責(zé)任關(guān)系？
　　
　　全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說(shuō)，我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)視困難群體的基本生存需求。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些，必須相機(jī)抉擇。
　　
　　從市場(chǎng)看，開發(fā)商追求利益最大化，存在希望房?jī)r(jià)越高越好的動(dòng)機(jī)；而從百姓的角度看，應(yīng)首先滿足居住需求，房?jī)r(jià)不能高。綜合考量，政府的職責(zé)在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　
　　縱觀多年來(lái)樓市調(diào)控措施，都是針對(duì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲、開發(fā)商捂盤惜售和圈地不用、炒房投機(jī)行為泛濫等，都強(qiáng)調(diào)企業(yè)家的社會(huì)責(zé)任。
　　
　　此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)確保宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行也具有重要意義。全國(guó)政協(xié)委員宋林飛表示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至２０１０年底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類貸款占比超過(guò)２０％，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的７０％。房地產(chǎn)市場(chǎng)出問(wèn)題，金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之放大。更重要的是，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來(lái)不利影響。
　　
　　無(wú)疑，“住有所居”的任務(wù)不能完全依賴商品房市場(chǎng)來(lái)完成。政府工作報(bào)告提出，２０１１年我國(guó)將開建保障類住房１０００萬(wàn)套，創(chuàng)歷年之最。住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，這是我國(guó)房地產(chǎn)改革的一個(gè)重大變化。#p#副標(biāo)題#e#
　　
　　目標(biāo)已經(jīng)明確，落實(shí)資金和土地是條件，確保公平分配是關(guān)鍵。政府工作報(bào)告提出，今年中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金１０３０億元，比上年增加２６５億元。“十二五”規(guī)劃綱要草案提出，各地土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)、各類棚戶區(qū)改造的比例不低于１０％。
　　
　　國(guó)土資源部透露，“十二五”期間，將確保在住房建設(shè)用地供應(yīng)中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于７０％。
　　
　　為解決保障房分配、退出等難題，今后我國(guó)將大量增加公租房和廉租房建設(shè)。這表明住房保障體系逐步由“重購(gòu)買、輕租賃”，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;租售并重”。隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，加之監(jiān)管和退出機(jī)制進(jìn)一步完善，伴生性矛盾將逐步化解。
　　
　　“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏。” “十二五”期間，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程將建設(shè)３６００萬(wàn)套，覆蓋面達(dá)到２０％左右。不管樓市調(diào)控政策如何變化，保障房建設(shè)的速度不能慢、力度不能減。為確保“十二五”規(guī)劃“提高住房保障水平”的戰(zhàn)略部署順利實(shí)施，地方“土地財(cái)政”這一輿論所稱的“制度性因素”難以回避，而需要從深層次上加以破解。財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示，２０１０年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入超過(guò)２．９萬(wàn)億元，完成預(yù)算的２１３．２％，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的６０％以上。這固然有去年土地供應(yīng)大幅提高等因素的作用，但地方財(cái)政的“土地依賴”可見一斑。
　　
　　全國(guó)政協(xié)委員厲以寧表示，土地是有限的，地方靠“賣地生財(cái)”難以持續(xù)，“土地財(cái)政”客觀上支撐了地價(jià)和房?jī)r(jià)，這種局面必須盡快改變。
　　
　　為確保房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系的科學(xué)建設(shè)，從中央到地方，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開。
　　
　　考核問(wèn)責(zé)制度的建立，將使保障房供應(yīng)成為“硬約束”指標(biāo)。政府工作報(bào)告提出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。