專家談新政：七折利率意義不大 限貸放開相對較強
發布時間：2014-10-13 來源：0352房網 編輯：木子
摘要:近日，
央行首套房認定標準細則的“重磅炸彈”開始落地執行。10月9日，中國
建設銀行率先執行，從
政策落地的情況來看，各家銀行均嚴格執行了央行政策中對首套房認定的松動標準，即無論名下是否有一套
住房，只要結清購
房貸款，均可按照首套房的房貸政策執行。
針對日前出臺的房屋
新政，中國金融信息網人民幣頻道特約專欄分析師趙建把表自己的
觀點。
國慶節前的房貸寬松政策內容主要有兩點:一是
價格端,
貸款利率下限放松至基準利率7折；二是數量端,提高住房貸款的可得性,就是所謂的“認貸不認房”。
價格端的放松只具有名義上的窗口指導意義。商業銀行的貸款利率限制已經放開,房貸利率要按照商業盈利要求來進行定價。按照商業銀行的貸款定價公式:貸款的保本價格=FTP(對應期限貸款)+資本占用成本+營業及所得稅+營業費用。粗略估算,商業銀行5年以上的普通貸款FTP接近于5%,15年以上的住房貸款FTP個人住房貸款可能在4.5%左右。考慮到個人住房貸款的風險權重較低(50%,75%),耗費資本占用成本約在0.6%,稅收成本會占用1%左右,再加上個貸較高的人工成本和相關費用,整個住房貸款的保本成本可能就高達6%。如果不是能帶來其它貢獻的優質個人客戶,從經濟盈利的角度來看,銀行對個人住房貸款利率可承受的下限,我們估算最低為基準利率的98折。從9月份的
數據來看,除了極少數外資銀行住房貸款利率打97折外,大部分商業銀行的利率都在基準利率以上(上浮5%-10%)。所以,如果沒有專門的低成本資金來源渠道,讓商業銀行無附加條件執行七折利率完全不可能。政策當局也考慮到了這一點,所以積極推MBS等證券化工具,但從實際效果來看并不明顯。
相對于價格端,數量端的放松實質意義更大。“貨幣是水,資產價格是船”,資產尤其是大類
不動產的交易需要媒介,更需要信用支持;且資產價格的
上漲跟商品價格的通脹有很大程度上的相似之處,都是一種貨幣現象。住房信貸一旦寬松,
房地產的交易就增加了媒介支持和信用可得性,一些具有
購房意向,但受制于當前購買力的居民,可以通過住房按揭的金融機制透支未來的收入,實現當期的住房資產配置,這相當于迅速提高了住房
市場的當期購買力。尤其是,“認貸不認房”的貸款政策,對于刺激改善性住房需求具有較大的效果。我們在市場調研中發現,一些首套或者第二套房為小型住房(70平米左右)的居民,按照原來的住房限貸政策,基本上無法從銀行獲取貸款,因此也就無法實現改善性置業。限貸政策放開后,這些居民可以將小型住房賣掉,還掉原有貸款后,可以以首付三成的貸款購買新的住房。因此可以預見,認貸不認房政策的推出,肯定會釋放一大部分原先由于限貸壓制的購房需求,這對
房地產市場具有較強的提振作用。
總的來說,對本次房貸寬松政策的觀點是:七折利率意義不大,限貸放開刺激相對較強,但受制于高
庫存壓制,不會出現類似2009年的大漲。下一步政策當局會在降低利率、促進市場出清、發展住房抵押貸款支持證券(MBS)和房地產信托基金(REITS)等方面下功夫,最終讓房地產市場從政策市中走出來,讓市場發揮決定性作用。但從長期來看,中國的房地產仍然無法擺脫人口老齡化的長周期魔咒。
