摘要：房地產稅立法進一步加速。9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃（共116件）公布，房地產稅法列入第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”—這意味著，未來五年內，房地產稅法或將提請人大常委會審議。

　　“對于列入立法規劃一類的立法項目，原則上應當在五年內提請審議，因情況發生新變化確實難以按計劃提請審議或需要作出調整的，有關方面要向全國人大常委會作出書面說明。”全國人大常委會法制工作委員會副主任許安標強調，房地產稅立法將會著力研究立法中的重點難點問題，力爭把重大問題、重大分歧解決在起草工作階段。

　　這是今年以來官方第八次提房地產稅。早在2013年底，十八屆三中全會就提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。2016年，房地產稅法被列入十二屆全國人大常委會的立法規劃第一類項目中，但任期內沒有提交一審。今年以來，從國務院、全國人大到相關主管部門的持續公開表態，被外界普遍認為是加快推進房地產稅立法的信號。

　　“房地產稅可能在各方推動下加快進程，但其中各個難題如土地出讓金和房地產稅之間的關系，應該妥善處理。”中國法學會財稅法學研究會會長、新時代財稅法治研究院院長劉劍文教授在接受相關媒體專訪時指出。

　　房地產稅2020年前后出臺

　　相關媒體：1986年下半年，中央政府出臺《中華人民共和國房產稅暫行條例》，并在1987年實施。已經開征的“房產稅”和將要開征的“房地產稅”，一字之差，具體差異體現在哪些方面？

　　劉劍文：1986年開征房產稅、頒布房產稅暫行條例，征收對象主要是城市里的房產，按照租金和房產余值兩種途徑征收。即將開征的房地產稅多了個“地”字，實際上是一個新稅。房產稅是房地產稅的一個組成部分，兩者都涉及對房產征稅的問題，但房產稅沒有考慮土地的所有權問題，只對房屋征稅，房地產稅則將房屋和土地合并征稅。

　　從全國人大常委會剛剛公布的未來五年的立法規劃來看，我個人理解，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。未來的房地產稅會將房產稅、城鎮土地使用稅及土地增值稅三種稅合并在一起征收。

　　相關媒體：預計房地產稅何時出臺？

　　劉劍文：目前關于房地產稅的討論，已經不是要不要開征的問題，而是什么時候開征、如何開征的問題。今年3月份到2023年3月是五年規劃時間，房地產稅要出臺，中間還包括立法程序，需要一個過程。我個人認為還需要兩三年的時間，大概2020年前后會真正落地。

　　其實房地產稅法什么時候落地，并不是最重要的。重要的是怎么推動房地產稅的良法善治，這才是最需要追求的。

　　相關媒體：在你看來，房地產稅將以怎樣的方式出臺？上海、重慶率先升級，然后全國推廣？

　　劉劍文：按照中央的部署和安排，房地產稅法未來肯定不會采用上海和重慶率先試點的模式。十八屆三中全會的決定說得很清楚，房地產稅要先立法后改革。改革應該在法治框架下進行，所以我國未來應該會先制定一部房地產稅法，通過法律促進改革、推動改革。

　　相關媒體：此前，上海和重慶針對個人住房保有環節征收試點房產稅并未激起太大波浪，對房價的影響幾乎可以忽略不計。為何會出現這種結果？

　　劉劍文：改革試點，當然要看試點過程中社會的反應，試點實際效果有多大，這需要政府、有關部門及社會去評估。上海、重慶兩地房產稅試點的積極意義在于，為未來房地產稅改革過程中是不是要采納兩地模式，提供了一種積極的思考方式。

　　允許合理扣除是關鍵

　　相關媒體：我國出臺房地產稅法的總體思路是“立法先行、充分授權、分步推進”。目前國際上多數國家對房地產稅采取的是普遍征收的原則，我國是否具備普遍征稅的條件？

　　劉劍文：首先我們要理解“普遍征收”這個概念，是不是所有的房子都要納稅？其實把所有房產都納入這個范圍并且允許合理扣除的話，實際上也是普遍征收的意思。

　　從我國未來房地產稅法出臺的路徑和思路來看，我認為房地產稅的征稅范圍不會包括所有房產：第一，從現有條件看，農村房地不適合納入房地產稅征收范圍；第二，考慮到人民的生存權和居住權問題，私人擁有的房屋應該允許合理扣除。很多國家在征收房地產稅時，都允許合理扣除，比如扣除多少平方米、人均多少面積不征稅等。

　　相關媒體：有專家建議，我國房地產稅征收對象要限制在高端多套房政策持有者；更有甚者建議，房地產稅應該針對富人征收，征上來后補貼中低收入者的住房剛需。這種建議合理嗎？

　　劉劍文：有一定道理。但必須明確，將征收對象限制在高端房、多套房的標準是什么。征收房地產稅的關鍵，還是前面我所提到的，要允許合理扣除。

　　相關媒體：關于房地產稅率，有輿論觀點認為，0.5%這一中位數可能是最佳選擇。你認為多少稅率較為合適？

　　劉劍文：房地產稅剛開始征收的時候，應該考慮中國的實際情況，考慮每個家庭以及社會的承受力，稅率不宜過高，保持低稅率，很多國家征收房地產稅都是這么做的。至于具體稅率是多少，要由決策部門定奪，我們預測太多沒有實際意義。

　　相關媒體：房地產稅的制度設計，涉及的不只是這一稅種下的具體問題，還有一系列配套的制度改革。房地產稅開征前，還有哪些配套政策需要考量？

　　劉劍文：制定房地產稅法、征收房地產稅，不是孤立事件。開征的基礎條件是需要很多配套制度的配合：第一，不動產登記制度。要準確掌握全國不動產的基礎信息和資料，否則將沒有制定房地產稅法的依據；第二，房地產稅的評估制度。房地產稅涉及市場的評估價格，誰來評估？如何評估？如果評估不合格怎么解決？房地產評估屬于資產評估法的內容，資產評估法的出臺為房地產稅開征提供了基礎；第三，稅收救濟制度，房地產跟納稅人的利益直接相關，如果稅務機關和納稅人之間發生爭議，又該如何解決？

　　相關媒體：目前，我國對房產征收的稅主要是集中于流轉環節，一般有城市維護建設稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅5種，如果再在保有環節征收房地產稅，會造成重復征稅的情況。應該如何處理土地出讓金和房地產稅之間可能存在的重復征稅的問題？

　　劉劍文：關于重復征稅的問題，在不同的環節有不同的考慮。重復征稅的制度設計，很多時候難以避免。開征房地產稅，必定會涉及一些稅和費的整體清理問題，未來肯定會合并相關稅種，取消一些稅費，最終統一到房地產稅一起征收。

　　至于如何協調房地產稅跟土地出讓金的關系，有兩種模式可供選擇。第一種：把土地出讓金直接并到房地產稅；第二種，兩者依然并行，但降低土地出讓金。

　　主要功能是籌集財政收入

　　相關媒體：政府多次強調要建立有助于促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。房地產稅是否屬房地產調控長效機制的一部分？在控制房價方面將起到多大作用？

　　劉劍文：房地產稅當然是房地產調控長效機制的一部分，但并不是唯一。有一個問題必須弄清楚，很多人都將房地產稅看作抑制房價的唯一手段，這種想法是不對的，這是房地產稅難以承載的功能。房產價格不是由稅收決定的，本質上看是市場的供求關系決定的，還受到國家金融政策、房產調控政策的影響，因此將房地產稅與房產價格過度聯系并不妥當。

　　相關媒體：2018年全國兩會上，時任財政部副部長史耀斌總結房地產稅的作用時表示：“房地產稅主要是調節收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用。同時籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務的需求。”房地產稅出臺是否真正能夠調節收入分配？

　　劉劍文：不管在國外還是國內，國家開征房產稅的一個重要目的是什么？籌集財政收入。這是房地產稅最主要的功能。調控房價或調節收入分配，都只是房地產稅輔助的、附帶的、次要的功能。在某一個特定時期，房地產稅可能會對調控房價有一定作用，但從長遠來看，這不是它的主要功能。

　　特別是現在，我國為什么要準備開征房地產稅？一個很重要的原因就是，營改增之后，營業稅退出歷史舞臺，地方稅收收入支柱的消失，使地方主體稅種的重建成為必然。未來地方的財政收入來源靠什么？開征房地產稅。不要將房地產稅看成是能夠解決所有經濟問題的靈丹妙藥，這沒有回歸到房地產稅的本質。