買賣二手房易入三誤區

　　熱點1：交完契稅房子歸誰?

　　案例：市民孟先生通過中介公司在鐵西區選中一套二手房，繳稅后，一次性給付購房款100萬元。在更名過戶期間，其所購房產被司法中途查封，無法進行更名過戶，再找賣房人時已失蹤，交完房屋契稅房子到底該歸誰?

　　解答：目前，我國實行房屋產權登記制度，而非契約制度。購房者交完房屋契稅，取得契證，并不代表取得房屋產權，按交易過戶辦理流程，房屋產權登記到買方名下尚需一定工作時限，在此期間，房屋產權仍登記在賣方名下，不能對抗司法查封，一旦賣房人出現經濟糾紛等問題房屋被司法查封，交易更名將中止。如果買房人已將購房款付給賣房人，就存在索要房款及退稅問題，交易風險可想而知。因此，相關負責人建議購房者，在沒辦完過戶之前，最好不要打全款。

　　熱點2：中介做擔保就安全?

　　案例：市民張先生在某房產中介看中一套二手房，據介紹，此房目前出租開麻將社，由于房主急于用錢，準備低價出售，經商定以28萬元成交。應張先生要求，中介及房主帶其現場看房，當時屋內人較多，沒有人在意有人看房。隨后在中介見證下，簽訂買賣協議，張先生將28萬元交中介托管。按約定辦理交易時，中介和房主均未到場，聯系電話關機，中介關門。張先生才知道被騙了，多年積蓄已經付諸東流。

　　解答：目前，持有這種觀點的百姓不占少數。究其原因，主要是人與人溝通的環境條件限制，買房賣房需要一個中介媒介，由于房產中介公司守法經營意識、規范服務水平良莠不齊，個別中介公司違法經營，甚至以牟取非法利益為目的，直接導致房屋交易風險的發生。轟動全國的“深圳中天”、“天津匯眾”、“合肥桃園”等中介機構卷款潛逃案，涉案金額近5億元，1500余戶家庭蒙受經濟損失。針對個別中介機構的不法行為，國家明確要求，中介機構不得代收代付房屋交易資金，不能做為保證人，只能從事中介服務。因此，買賣方雙應選擇參加資金監管的品牌中介，通過資金監管來完成交易，才是安全之選。

　　熱點3：簽字過戶買方即付款?

　　案例：市民李某經朋友介紹花了70萬元購買了一套學區房，簽訂買賣合同后，按約定首付10萬房款，余款60萬元過戶簽字后付給了賣方。十天后李某來交易大廳取證時，被告知所購房屋因經濟糾紛被兩家法院相繼中途查封，房屋過戶手續已中止辦理。李某找到賣方要求房款，因賣方一時不能退還，李某無奈只能通過法律手段來解決。

　　解答：目前，房屋買賣雙方約定的付款時間大多在交易申請簽字后，買房人即將購房款給付賣方。根據交易流程，房屋更名過戶完成并登記到買房人名下需按規定程序辦理，在此期間，房屋產權登記仍為賣房人。如此時交易房屋出現司法查封、拆遷凍結等原因，交易過戶將被中止。因此，最有保障的方式，還是通過資金監管，等房證下來之后，再錢證兩清。

　　買賣二手房要注意的四個細節

　　“買二手房比買新房‘學問’還多。不但要弄清房齡、還要仔細摸清二手房的各種‘身世’，真比查戶口還難。”沈陽的趙女士買過一次二手房后，感觸頗深。一向被人們認為經濟、實惠的二手房，何以讓消費者在買賣過程中發出這樣的感慨?

　　難以破解的“房齡之謎”

　　“現在科技發達了，年紀大的人，看起來也比較年輕，這是好事，可房子的年齡也不能說年輕幾歲就年輕幾歲啊?”市民趙女士最近很上火，她剛花40多萬元在五愛街附近買了套二手房，可搬進去向鄰居一打聽才知道，自己從房產證上看到的房齡比實際房齡“年輕”了4歲。

　　“我感覺被欺騙了。房產中介說，這房子才5年，現在市場上5年樓齡的房子比較難找，我想，房子保養不怎么好可以通過裝修來完善。可現在房子突然間多出了4年樓齡，這筆賬該找誰算?”趙女士百思不得其解。自己當初從房產中介看房子時，中介告訴她，這套房子是2002年建的，其房屋產權證上的時間也是2002年，但鄰居卻告訴她，1998年，這個小區的居民已經住上這房子了，這究竟是怎么回事呢?

　　“消費者買二手房光看房產證判斷房齡不準確，要看房子檔案中的《商品房銷售許可證》(商品房購房發票)才行。”二手房實際樓齡長短決定著房屋價值，同時也直接決定房屋今后的使用時間，超過一定年限的二手房價值自然大打折扣。一般來說，新樓盤從報建到交樓、拿到房產證，大概需要一到兩年時間。如果消費者看中了某套房子，但無法辨別樓齡，可以到沈陽市國土局查房子的建成時間，雖然會需要一點時間，但此方式比較穩妥。

　　本不該花的“冤枉錢”

　　跟很多家長一樣，陳昕去年買這套二手房就是為了孩子上學，房子看好后，沒多久，她便與業主辦理了過戶手續。沒想到，正當她興沖沖地拿著新房產證準備開始新生活時，物業公司送來的單據卻讓她傻了眼。原來，該房屋原來的房主拖欠了近兩年的物業費，全部算下來有6000多元。“一連幾天打電話找原房主，對方電話都是已欠費停機。我又去找中介公司，中介公司卻推說，他們只管交易的事，買賣成功后的事，與中介無關。”雖然陳昕覺得這錢花得太冤，但還是自己承擔了全部的物業費。

　　雖然沈陽市房產局印制的《房屋買賣合同》中寫有關于煤氣、水電費等條款，但消費者在二手房買賣過程中，大都跟陳昕一樣，把更多的注意力放在房款的總金額上，因而忽視了這些與房屋密切相關的雜項費用。

　　在購買二手房時，一定要有正規的物業交驗過程，最好不要一次性支付房款全款給原房主。可先支付部分房款，在雙方完成物業交驗時，保證物業交驗的費用結清及房屋的驗收工作完成后，再支付剩余房款。物業交驗時，購房者和業主雙方最好一起到房屋現場，并在交驗當天一同填寫《物業交驗單》，確認簽字無誤后，購房者再向原房主支付購房尾款。

　　并不透明的“全包價”

　　賈先生在報紙上看到和平區一套58萬元的兩居室，打廣告的中介公司稱這58萬元的費用包含了所有需繳納的稅費及中介費等雜費。驗過房子后，賈先生很快便與中介公司簽訂合同并辦理了相關手續。

　　沒想到，房屋過戶手續辦理完的那一天，賈先生才聽說，原房主與中介公司簽訂過合同，出售價格其實只有53萬元。即使辦完手續，加上各種費用，總共也不過55萬元，而中介公司卻收取了他58萬元的費用。當賈先生拿著合同要求中介公司退回多收的費用時，該中介卻說，該合同中講明用58萬元購買該套二手房，58萬元的價格里包括了所有的費用，并未多收取費用，不能退款。賈先生仔細查看合同后發現，合同中并未列出費用的明細，只好啞巴吃黃連，自食多花3萬元的苦果了。“消費者經常在一些中介公司看到‘XX萬元包’的房源信息，有人嫌自己跑手續麻煩，就很看好這種包手續的房源。其實，這種房源不是不能買，而是需要消費者多費些心思，弄清楚這包字的含義，都包了哪些費用。”王經理告訴記者，消費者進行二手房交易的時候，最好在合同后附上《費用清單》，詳細計算相關收費，并同業主見面簽訂《房屋買賣合同》，明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中漁利，產生不正當差價。

　　水分難擠的現金收房

　　于先生找到一家中介公司，打算賣掉自己在東陵區的一套兩居室住房，在某中介登記的協商銷售價格為35萬元。這家中介公司派人看過于先生的房子后，決定與于先生簽訂包銷協議，拿到于先生出售這套房產的獨家代理權，并在協議中承諾，如果三個月內賣不出這套房子，中介將向于先生支付2000元的違約金。

　　于先生很快與這家中介達成協議，并于兩個月后，收到了房子賣出的好消息。他先后兩次收取了15萬元、20萬元的房款，賣掉了房子。但事后他卻得知，自己的房子其實是被中介以40萬元的價格賣出的。于先生這才明白了“包銷”背后的奧秘：原來自己被中介公司賺走了這么大的差價。“除了像于先生遇到的中介‘包銷’，還有中介‘現金收房’的情況。交易過程中，中介公司只是一個過渡者，不需要支付各種稅費，利潤空間很大。一般，中介公司的利潤可達房屋售價的10%以上，而正常情況下，中介公司收取的中介傭金只在3%以內。”建議那些并不太急于用錢的業主，最好不要選擇“現金收房”的賣房方式。不管是中介公司收購還是個人收購，都是利用不透明交易來吃差價謀取暴利。交易時買賣雙方一定要見面，談好價格后簽訂正規的《房屋買賣合同》，并到房管局過完戶才能算交易完成。