很多開發(fā)商把交房時(shí)間都選在了年底，買了期房的業(yè)主在這個(gè)時(shí)候收房確實(shí)也有煩惱，如冬季年底收房來不及裝修，不裝修不入住那么新房暖氣費(fèi)應(yīng)該由誰交?沒有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的普通購(gòu)房者收房時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)?冬季氣候寒冷、空氣干燥，各類氣味不容易散發(fā)，因此環(huán)境的好壞很難考察。對(duì)這些問題，我們搜集了一些資料，希望對(duì)年底收房驗(yàn)房的網(wǎng)友有所幫助。

　　第一步：簽字前勿忘查證

　　購(gòu)房者在收到交房通知單后，首先要在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)交收房產(chǎn)，在交收時(shí)有不少文件需要簽署，購(gòu)房者千萬別因一時(shí)內(nèi)容過多而隨意簽字確認(rèn)。

　　首先要做的是，查看物業(yè)的“三書一證一表”，所謂“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

　　《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證。《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是房產(chǎn)項(xiàng)目通過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收的憑證。《竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料，是國(guó)家強(qiáng)制要求的，開發(fā)商必須對(duì)樓盤負(fù)責(zé)的文件標(biāo)記。

　　這三份文件是樓盤通過驗(yàn)收、經(jīng)過國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)志，是開發(fā)商交樓的必要條件。

　　而《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

　　《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。

　　因此，購(gòu)房者在收房前切記要求開發(fā)商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

　　要點(diǎn)：確認(rèn)開發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，是否與購(gòu)房合同中約定的有出入。

　　提示：“三書一證一表”不齊全，是時(shí)下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，往往因?yàn)闃潜P整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收，沒有相應(yīng)的證書。開發(fā)商在樓房未經(jīng)驗(yàn)收時(shí)就發(fā)出收房通知單，如購(gòu)房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。日后容易產(chǎn)生法律糾紛。

　　面對(duì)這種情況，購(gòu)房人可選擇不收樓，如果確實(shí)被要求收樓，也應(yīng)在相關(guān)文件，如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。

　　第二步：驗(yàn)房時(shí)別只顧看墻壁

　　不知道從什么時(shí)候開始，“看墻壁”成為房屋驗(yàn)收的首要問題。但事實(shí)上，驗(yàn)房遠(yuǎn)非只看表面那么簡(jiǎn)單。

　　驗(yàn)房最好由專業(yè)人員陪同，同步做記錄，并填寫一式四份驗(yàn)房單，業(yè)主保留交房代表簽字的一份驗(yàn)房單。

　　驗(yàn)房專家指出，除了查看墻壁是否有裂紋、滲水，門、窗密封性，地面平整度，層高等表面問題外，水電、防水、管道等功能性部位的驗(yàn)收更為重要。例如驗(yàn)水電，首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否已通。這對(duì)于交房后只打算簡(jiǎn)單裝修不更換水電的購(gòu)房者尤為重要。驗(yàn)電線，除了查看是否通電外，還要看電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量，電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線截面面積不應(yīng)低于2.5平方毫米，空調(diào)線應(yīng)達(dá)到4平方毫米，否則使用空調(diào)時(shí)，電線容易過熱變軟。

　　其次，廚衛(wèi)防水也是驗(yàn)房非常重要的一部分，在房子交付時(shí)，一些開發(fā)商事先已經(jīng)聲明沒有做防水，就需要在裝修時(shí)做。而在交付時(shí)已經(jīng)做了防水的，在裝修前一定要檢驗(yàn)，如果有問題還能在裝修時(shí)做出補(bǔ)救措施，否則裝修完才發(fā)現(xiàn)防水問題，工程就大了。驗(yàn)收防水的辦法是，用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)�衛(wèi)。

　　再次，就是檢查排水/污管道。尤其是陽臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。觀察水是不是順利快速地排出。觀察排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗(yàn)而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，今后洗衣間和廁所的排水口可能會(huì)散發(fā)異味。

　　業(yè)主驗(yàn)收完房屋后，便可與開發(fā)商或其指定的物業(yè)服務(wù)公司簽約，依據(jù)自己驗(yàn)收的結(jié)果，將不同的房屋質(zhì)量問題交由開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司分別處理，以避免交房后出現(xiàn)問題互相推諉。開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，并再次發(fā)出交房通知單。再次驗(yàn)房，確認(rèn)沒有問題后，簽署房屋交接書，領(lǐng)取房屋鑰匙，完成交付。

　　要點(diǎn)：1.房屋的質(zhì)量：要觀察房屋外墻、地面有無異樣，如裂縫、下沉、凸出或凹陷等情況。

　　2.房屋的設(shè)備器具：這一部分的驗(yàn)收尤其重要，因?yàn)樗鼘⒅苯佑绊懭胱『蟮恼�常家庭生活，所以，�?duì)包括給排水、電、空調(diào)、通訊及其他電器在內(nèi)的主要設(shè)施設(shè)備等都要試用，確定其是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　3.房屋的共用設(shè)備：包括電梯、消防設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車位、保安系統(tǒng)等的測(cè)試。

　　4.房屋的結(jié)構(gòu)面積：確定是否與跟開發(fā)商事先簽訂的銷售合同中的結(jié)構(gòu)、面積相一致，并應(yīng)特別弄清公用面積分?jǐn)偳闆r、使用面積與建筑面積的差額。

　　提示：先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主收了房，發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)，申訴起來也軟弱無力。這對(duì)買家來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　第三步：繳費(fèi)要有明白賬

　　在收房時(shí)，還需繳納一定的費(fèi)用方能完成交房手續(xù)，通常情況下包括契稅、公共維修基金、物業(yè)費(fèi)及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等雜費(fèi)。

　　首先，契稅是其中最大部分，契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。上海購(gòu)房契稅繳納規(guī)定為，個(gè)人購(gòu)買住房屬于契稅征稅對(duì)象，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。本市契稅稅率為3%。購(gòu)買90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%計(jì)算。購(gòu)買90平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減1%(家庭成員范圍包括購(gòu)買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購(gòu)房的，應(yīng)作為兩個(gè)家庭購(gòu)房。家庭唯一住房根據(jù)房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結(jié)果確認(rèn))。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　其次為公共維修基金，是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)。上海公共維修基金收取規(guī)定為，配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%繳納;不配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%繳納。

　　其余的便是物業(yè)費(fèi)及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等雜費(fèi)。雜費(fèi)通常包括，面積增加的補(bǔ)差款、管道天然氣開戶費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、天然氣安裝費(fèi)、電話、寬帶初裝費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)等。

　　法律根據(jù)：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　住房保障和房屋管理局、規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、財(cái)政局、地方稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定，同時(shí)符合下列標(biāo)準(zhǔn)的，為普通住房：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格：坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　《商品住宅維修基金管理辦法》對(duì)首期維修基金的繳納、賬戶的建立以及繳納時(shí)限的規(guī)定一般是按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的：

　　首期維修基金的繳納：新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)繳納首期維修基金：

　　配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的4%繳納;不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%繳納。

　　配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%繳納;不配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%繳納。

　　發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)要求整改

　　“交鑰匙”等于交房嗎?

　　“交鑰匙”當(dāng)然不等同于交房。房屋交付的標(biāo)志要以房屋買賣合同的約定為準(zhǔn)，可以是雙方簽署《房屋交接書》，也可以是“交鑰匙”，或者兩者兼具，抑或其他約定。無論何種約定，一旦實(shí)現(xiàn)交付標(biāo)志，房屋毀損滅失的法律風(fēng)險(xiǎn)就將由購(gòu)房人承擔(dān)。

　　開發(fā)商逾期交房時(shí)怎么辦?

　　遇到開發(fā)商逾期交房的情況，應(yīng)先發(fā)函責(zé)令開發(fā)商盡快履行交房義務(wù)，開發(fā)商仍然未能交房的，購(gòu)房人可以根據(jù)房屋買賣合同約定的情形，選擇解除合同并主張開發(fā)商賠償，或要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約金或滯納金。所有的過程盡量以書面形式予以固定，如果開發(fā)商作出解釋或者說明的，也盡量要求開發(fā)商書面予以回復(fù)，確保整個(gè)過程保留充分有效的證據(jù)。有條件的情況下，應(yīng)咨詢律師根據(jù)實(shí)際情況確定具體操作步驟。

　　房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題該怎么辦?

　　如果在驗(yàn)房時(shí)就發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題，可拒絕簽署交接書，并書面提出異議。對(duì)于非結(jié)構(gòu)性瑕疵，要求開發(fā)商予以整改，并在整改后再辦理交房手續(xù)。如果結(jié)構(gòu)性瑕疵，可以要求開發(fā)商整改或者作出補(bǔ)償，也可以選擇解除合同。

　　在開發(fā)商交房后，如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，并承擔(dān)維修期間對(duì)購(gòu)房人造成的損失。如果開發(fā)商怠于維修的，可在書面要求開發(fā)商維修的合理期限屆滿后，自行安排維修并要求開發(fā)商承擔(dān)維修所需費(fèi)用以及維修期間對(duì)購(gòu)房人造成的損失。

　　何時(shí)能夠拿到房產(chǎn)證?

　　購(gòu)房人何時(shí)能夠申辦產(chǎn)證在房屋買賣合同中應(yīng)有明確約定，一般在買賣合同約定的開發(fā)商與購(gòu)房人簽署《房屋交接書》后一定期限內(nèi)(30日或60日等，以約定為準(zhǔn))，由開發(fā)商和購(gòu)房人共同申辦產(chǎn)證，行政主管部門將在購(gòu)房人遞交申辦材料后20日內(nèi)完成審核，核發(fā)產(chǎn)證。如合同約定的期限內(nèi)無法申辦小產(chǎn)證的，購(gòu)房人可以向開發(fā)商主張違約責(zé)任。

　　請(qǐng)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)所出具的驗(yàn)房報(bào)告是否具有法律效力?

　　從準(zhǔn)確意義上來說：驗(yàn)房只是個(gè)咨詢行為，驗(yàn)房機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)房報(bào)告是一個(gè)技術(shù)咨詢報(bào)告，并不具備法律效力。但是作為專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)(人員)，驗(yàn)房公司(驗(yàn)房師)的驗(yàn)房結(jié)論是準(zhǔn)確可靠的、有依據(jù)的，購(gòu)房人可以據(jù)此結(jié)論與開發(fā)商做進(jìn)一步交涉。但是需要提醒購(gòu)房人，開發(fā)商未必會(huì)認(rèn)可購(gòu)房人單方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)所作出的驗(yàn)房報(bào)告，在此情況下，該驗(yàn)房報(bào)告未必能成為認(rèn)定房屋存在質(zhì)量瑕疵的依據(jù)，如果就此發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人可以起訴至法院，在法院主持下選定驗(yàn)房機(jī)構(gòu)再作驗(yàn)房報(bào)告，該報(bào)告可以作為法院認(rèn)定房屋質(zhì)量并就此判定開發(fā)商是否需要承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

　　僅三成網(wǎng)友會(huì)請(qǐng)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)

　　上海又一波交房潮來臨，看著自己的辛苦積蓄換來的房子即將交付，但交房時(shí)應(yīng)該注意些什么?在交房過程中可能遇到哪些問題?房屋出現(xiàn)問題該如何解決?對(duì)此，新浪樂居&東方早報(bào)聯(lián)合展開調(diào)查。

　　在房子交付中遇到過哪些問題的調(diào)查中，有36.7%受訪者表示在交房過程中發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套與購(gòu)房者表述的不符，該選項(xiàng)最為突出。有三成(30%)的受訪者表示在交房過程中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題。另外，有13.3%的受訪者表示遇到過逾期未交房的問題。還有6.7%的受訪者表示存在面積與購(gòu)買面積不相符的現(xiàn)象。只有13.3%的受訪者在交房過程中沒有遇到過任何問題。

　　對(duì)于在交房時(shí)發(fā)生問題如何解決，有超過七成(73.3%)的受訪者表示不了解該如何處理。16.7%的受訪者表示了解該如何處理相關(guān)問題。僅一成(10%)的受訪者表示等出現(xiàn)問題時(shí)再尋求法律幫助。

　　當(dāng)問及是否會(huì)請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助檢驗(yàn)房屋時(shí)，七成(70%)受訪者表示不會(huì)，僅三成(30%)受訪者愿意請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)來檢驗(yàn)房屋質(zhì)量。

　　驗(yàn)房需帶的小工具：

　　1個(gè)塑料洗臉盆用于驗(yàn)收下水管道(水量一定要大)

　　1個(gè)小榔頭用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓

　　1把塞尺用于測(cè)裂縫的寬度#p#分頁標(biāo)題#e#

　　1把5米卷尺用于測(cè)量房子的凈高(主要是收房時(shí)用)

　　1個(gè)萬用表用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通

　　1個(gè)計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù)

　　1支水筆用于簽字

　　1把掃帚用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

　　1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶、包裝繩用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

　　*正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般持續(xù)2-3個(gè)鐘頭

　　冬季驗(yàn)房注意事項(xiàng)：

　　1.房間里的墻面如果有凝結(jié)水露現(xiàn)象，說明墻面的保溫層有問題。

　　2.如果是精裝修項(xiàng)目，冬季鋪設(shè)木地板要適當(dāng)留縫，有合理的空隙可以接受。

　　3.門窗是熱交換和熱傳導(dǎo)最活躍、最敏感的部位，因此，門窗和玻璃將直接影響房間的保溫效果，冬季收房對(duì)檢驗(yàn)門窗比較有利。

　　4.由于冬季氣溫相對(duì)較低，在一定程度上掩蓋了一些不良?xì)馕兜漠a(chǎn)生，因此，在收房過程中，除了需要打開窗戶透風(fēng)來監(jiān)測(cè)相應(yīng)的污染源之外，還需要通過觀察和咨詢同區(qū)位住戶了解空氣污染程度。

　　5.防水是否做過以及質(zhì)量是冬季收房必須重視。在做完滲水實(shí)驗(yàn)后一定要將積水擦干，以免結(jié)冰。