房貸新政下 等額本息和等額本金還款哪個更劃算
發布時間：2015-05-07 來源：0352房網 編輯：晴天
摘要：日前，
公積金貸款再送
政策“大禮包”，
買房首套與二套首付比例齊下調。不少
購房者開始在網上發帖咨詢
公積金貸款選擇等額本息還是等額本金還款更劃算，也有購房者咨詢提前還貸，欲再出手享受首套購房政策。一般
開發商和
銀行往往會推薦等額本息的還款方式。貸款買房提前還款更劃算嗎？貸多長時間？
房產新政下，等額本金還款呢，還是等額本息？
名詞解釋
■等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變。
■等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數遞減。
兩相比較，等額本息在初期還貸時資金壓力會更小。
公積金貸款算賬：
等額本息比等額本金多還4萬元，讓我們來算一筆賬，在搜索引擎上搜“2015年
房貸計算器”，選擇公積金貸款選項：
案例：一套125平方米的房子，8000元/平方米，總價100萬元，首付兩成，貸款總額80萬元，20年計算。
選擇等額本息還款房貸總額為1163482.23元，其中要支付的總利息是363482.23元；
選擇等額本金還款房貸總額為1121333.33元，其中要支付的總利息為321333.33元。
通過上面的計算可以看出：使用公積金貸款，因為
利率基準較低，兩種不同的還款方式利息相差并不太大，兩相比較，等額本息20年還款的總金額比等額本金還款要多42148.9元。
專家建議：
等額本息利息更高但還款壓力小
等額本息確實最后還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。購房者應結合自己的實際選擇這兩種還款方式，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。
大家還可以算一筆賬，首套房銀行貸款買房的商貸利率上限為5.9%，如果能借到銀行的錢買房，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。因為我們換位思考，
投資的利息只要大于銀行的貸款利率，就不用著急還銀行貸款。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。
提前還貸誰更劃算？
提前5年還款，等額本息多還6萬多
那么，又有購房者問了，20年還貸的總利息相差不大，如果是提前還貸呢，等額本息和等額本金的差異會不會拉大？
那么，讓我們按照80萬元公積金貸款，在房貸還款期的第5年提前還款計算：
等額本息提前還款：5年后提前還款節約利息215036.78元，節約59.16%。此時已還利息148445.45元，一次性付清的本金總金額為657574.9元。
等額本金提前還款：5年后提前還款節約利息179000元，節約55.71%。此時已還利息142333.33元，一次性付清的本金總金額為602000元。
由此可見，等額本息一次性付清的本金相比等額本金要多出55574.9元，利息也要多出6112.12元。那么，等額本息提前還貸方式比等額本金多還61687.02元。
此外，相關業內人士算了一下如果是商業貸款，同樣的條件下，等額本金提前還款比等額本息提前還款要節約66252.01元。
專家建議：
等額本金 還款期超1/3別再提前還款
等額本息 還款期超1/2不宜提前還款
前面已經說過，是否選擇提前還款就看你想不想再用銀行的錢投資！借用銀行的錢還按揭，自己多余的錢可以用作投資，如果投資收益大于銀行利息，就是劃算的，相當于在利用銀行錢做投資了。
但是如果購房者是不太擅于理財投資的傳統人士，那么提前還款還是一個好選擇。
根據理財專家的建議，如果采用的是等額本金還款，期限已經超過三分之一，本金都已經還了大半了，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了。
而選擇等額本息還款期已經超過二分之一，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
