謹記買新房交房時的6大實戰經驗
2010-05-15 來源：0352房網 編輯：
當你已經簽訂購房合同書，成交后，是否就萬事大吉了呢?且慢，一切都還有很多變數，你還要注意很多方面的現實問題。
一、按照開發商通知的時間辦理商品房交接手續
若商品房已經符合合同約定的交付條件，開發商應當在合同確定的交付房屋的日期前書面通知賣方人辦理交接手續。
若開發商的通知中已經明確了辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件，開發商通知確定的交付日期已經給買房人必要的準備時間和必要方便的，買房人應當按時辦理交接手續。如果買房人拒絕收房或未如期辦理交接手續的，則必須承擔逾期交接的違約金，同時房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起將轉由買房人承擔。
二、辦理交接時應當要求開發商出示相關的證明文件
現行的《商品房買賣合同》示范文本規定商品房交付時通常要符合下列條件：已取得《建設工程規劃驗收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料》;已取得用于房屋權屬登記的《房屋測繪成果》;商品房上存在的權利瑕疵已消滅;滿足甲方承諾的其他條件;商品房為住宅的，甲方還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》(即通常所謂的“兩書”)。買房人在進行商品房交接時，可以要求開發商出示合同中約定的證明文件。如果開發商拒不出示或者出示的證明文件不齊全，則買房人有權拒絕接受該商品房，并可要求開發商按照約定承擔遲延交付的責任。
三、及時書面催告開發商交付房屋
法律規定如果開發商遲延交房的，買房人主張解除購房合同必須先催告，催告后經過三個月開發商仍然不交房的，方可以退房。所以在辦理交接時一旦開發商拒不出示相應的證明文件，則買房人應當及時書面催告開發商交付房屋。方法是：寫好書面《催告函》，交由開發商簽收(注意要求對方蓋章);或者用郵政特快專遞形式寄給對方，在郵寄單據上注明《催告交房通知函》，并注意保存好回執以備查詢。
如果開發商在收到《催告函》后三個月仍然不能交房的，則買房人可以要求退房，并可要求退還購房款，同時追究開發商的違約責任。
四、不要輕易接受房屋
有些購房者在辦理交接時，明知開發商沒有相應的證明文件，因為急于裝修入住，仍然接受房屋的，在法律上則被視為交付。此后再以開發商長時間沒有出示相應證明文件要求解除合同的，將不被法院接受。
所以實踐中有些狡猾的開發商在辦理交接時，會要求買房人簽署房屋交接單。我們提醒買房人注意的是：在簽署這類文件時，一定要仔細看清房屋交接單上的內容。如果買房人僅僅是為了領取鑰匙進行驗房，并不表示接受房屋的，應當在交接單或者鑰匙收據上明確批注。
五、認真檢驗房屋有無嚴重質量問題
一般來說，如果房屋交付時開發商已經取得《建設工程規劃驗收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料》，則房屋質量基本沒有什么問題。但因為現在的房屋竣工驗收主體已由原來的建設局變更為開發商，建設局則轉換為所謂的監督主體，這就可能導致通過竣工驗收的房屋并不符合驗收標準情況的發生。所以買房人在交接房屋時，應當認真對房屋質量進行檢驗。若在驗房時發現輕微質量問題的可要求開發商進行整改。
六、發現質量問題及時委托專業檢測
如果買房人在驗房時發現房屋存在嚴重質量問題的，應當及時委托有市級以上檢測資質的省、市建筑工程質量檢測機構檢測。經檢驗發現商品房主體結構質量確屬不合格的，或因商品房存在重大工程質量問題，嚴重影響正常使用的，買房人有權據此解除合同，同時要求開發商返還購房款，并承擔相應的違約責任。
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