購房置業6大江湖招式置業潛力調查分析(2)

2011-09-04 來源：0352房網編輯：宋羽欣

　　第4式看布局

　　建筑容積率是居住區規劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應該了解。一般來講，規劃建設用地范圍內的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規劃建設用地面積。規劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標中，前者高于后者。

　　容積率高，說明居住區用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區容積率往往大于2，在房地產開發中為了取得更高的經濟效益，一些開發商千方百計地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區的生活環境。容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

　　在居住區規劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

　　第5式看區內交通

　　居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區環境質量，但這種方式造價較高。

　　人車混行的小區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少;如果購買，今后月管理費是多少，然后仔細算一筆賬再決定是租還是買。

　　第6式看價格

　　看價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即最底價;有的是“均價”;有的是“最高限價”;有的是整套價格、有的是套內建筑面積價格……最主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這一因素。

（責任編輯：0352房網）