買房者需了解的樓盤情況及貸款常識(2)

2012-09-19 來源：0352房網編輯：無憂

　　5.房屋結構：一般而言，房屋結構能夠反映房屋的開間、空高、采光、抗震、房齡等。房屋的結構分類一般有以下四類;1)磚木結構：這類建筑物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。特點是：層數較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮居民住宅，20世紀50~60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結構。2)磚混結構：豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板或屋頂板，少量的屋頂采用木屋架。特點是：98年以前的房屋基本上都是磚混結構，一般在7層以下，造價較低，但抗震性能較差，正逐步被鋼筋混凝土結構所替代。從內部結構上來看一般磚混的開間、進深的尺寸、層高、采光面都受到一定的限制不是很開闊，沒有明顯的柱、橫梁，較老的房屋能夠從天花板上看到很明顯的條型預制板。3)鋼筋混凝土：承重構件如梁、板、柱、墻(剪力墻)、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其他砌體做成。特點是：結構適應性強抗震性能好，耐用年限較長。一般8樓以上、98年以后的房屋基本上都是鋼筋混凝土結構，從內部結構上看，即使是裝修過的房屋仍能看到立柱或從吊頂的層次中看到較明顯的橫梁。 4)鋼結構：主要承重構件均是用鋼材制成。特點是：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業廠房等。

　　6.房齡：房齡是指房屋從正式建成之日起至今的時間，是客戶非常關心的、對房屋價值產生重大影響的一個因素;如果辦理抵押貸款，也是銀行審批貸款時非常關注的一個問題。有時房主為了讓房屋賣個好價錢也會刻意把房齡報“年輕”些。;置業顧問要了解房屋的真實房齡可以采取以下方式：1)社區積累：在日常社區時應對每一社區的房屋基本情況(包括房齡)做細致的調查、記錄，這是作為置業顧問的基本功;注意有些比較大型的小區，分幾期建成、或后期又有拆建的，有時房齡跨度會有十幾年的差異。2)產權證*******日期：如是商品房，正常*******、從未交易過，從產權辦理時間前推一兩年時間，基本為此房的房齡; 3)觀察不易改造處：從房屋的外立面、樓道、樓梯臺階、廚房、衛生間管道、水、電表等不易改變的地方的實際狀況也可大致判斷出實際房齡;4)咨詢相關人士：對于樓棟外墻面有過粉飾和內部有裝修的房屋，可以從內部業主、周圍居民或房管部門那里確認房屋的真實年代。

　　7.配套：一般的房屋配套設施包括：1)給、排水：a)給水系統：關注水量、水質、水壓; b)排水系統：包括生活污水、雨水等排水系統;要求安裝正確、牢固、不滲不漏、管道運行正常; 2)用電：用電的便利與安全也是很重要的一個問題，包括導線、配電箱、電開關、電表各部分的設計、使用狀況等。說明：我們常說的一戶一表即一戶1水表+1電表。要注意的是有的小區水、電表是一個單元共用一個總表，然后每戶再有一個分表，這不是實際意義上的一戶一表。 3)氣：購買二手房時，房屋有無天然氣、煤氣供應管道是客戶較關注的一個問題，其使用方便，費用較低的特點是房屋的一個賣點。4)電話線、寬帶線、有線(數字)電視線等。5)電梯：用戶對電梯的要求主要要是考慮安全可靠、舒適、方便;以上是二手房常用的一些配套設施，部分較高檔小區還設有以下配套：1)采暖：近年，一些有條件的區域、單位或較高檔的小區開始采用供曖設備。分別有集中采暖、局部采暖、區域供熱等;2)供水：除了供應自來水外，部分高端社區還供應熱水，分質供水(一套供應生活用水，另一套提供高質、凈化的直飲水);3)樓宇智能化配套設施：即在建筑物內建立一個由計算機系統統一管理的一元化集成系統，全面實現對通信系統、辦公自動化系統和各種建筑設備(空調、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共安全)等的綜合管理。

　　8.裝修程度：房屋的裝修一般分為毛坯、簡裝、中裝及精裝，但以上分級沒有十分清晰的標準，按照行業慣例分類如下： a)毛坯：是指新房交房后未作任何處理，如水電未通到位，水泥地面、墻等，廚、衛尚不能投入使用。還有的是老式公房或住宅，未做任何裝修即入住的情況;b)簡裝：是指水電鋪設到位，地面鋪瓷磚，白墻，鋁合金以上門窗，能夠正常入住的標準;c)中裝：裝修投入在300元/㎡-500元左右，如包門、包窗，木地板，有的有配套的家具，廚、衛有一定的裝修，居住舒適; d)精裝：裝修投入在500元/㎡以上的水平，一般具有明顯的家裝設計元素，用材考究，體現出一定的裝修風格，居住享受;

　　有的客戶認為買到房后能按自己的生活習慣、品味來裝修是買房后最快樂的事;也有客戶認為裝修是一件較煩瑣的事情，勞心勞力傷財，而且沒有經驗很容易上當受騙;部分中低端的客戶喜歡買裝修不錯可直接入住的房屋，一是省心，二是裝修實在、成色較新的房屋的相對性價比較高。

　　權證、金融基本概念

　　一、房屋產權的一般分類

　　1.私產房：是指私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人投資建造或購買的房產，以及中國公民投資的私營企業(私營獨資企業、私營合作企業、私營有限責任公司)投資建造或購買的房產。住宅的產權，包括擁有權、占有權、處分權、收益權歸以上主體所有。

　　2.公房：使用權房，也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。

　　3.經濟適用房：經濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，以微利價出售給符合條件的家庭，它是具有社會保障性質的商品住宅; 經濟適用房只有本地人才可以購買，5年內的經濟適用房只能賣給固定人群(即有資格購買經濟適用房的人)，而且原則上只能按原價出售，購得的產權性質仍是經濟適用房。5年后的經濟適用房出售時對人群、價格都沒什么限制，但是得補交一次成本價，購得的產權是商口房。5年是以房產證到手時間或者契稅完稅證明所注時間為準，哪個在前就算哪個的。2006年12月以后買的的經濟適用房，已經不能賣了，如果賣要先賣給國家。還有就是要買經濟適用房一些證明。

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