一套房兩個房產證 二手房市場受阻極難出手
2012-11-29 來源：0352房網 編輯：凱瑟
買房需用盡全家成員的購房資格
70/90政策使一些大戶型開發商劍走偏鋒
購買后或被房產稅誤傷———
買一套房要用盡全家人的購房資格，這樣的改善型二手房房源，你還要嗎?事實上，這樣的房源集中體現在曾經打了政策擦邊球的大戶型社區。業內人士表示，前些年樓市曾出臺70/90政策，要求一個社區90平方米以下的房源要占到70%以上，一些高檔社區為了更多的大戶型房源上市而打政策擦邊球，將兩套甚至三套小戶型房源打通，按照一套房源賣給業主，由此，導致業主一套房擁有多個房本的現象。
在限購的背景下，這樣的“多本房源”出售也明顯受阻，以萬達大湖公館為例，今年以來掛牌上市近百套二手房，而成交只有四套。
“多本房源”二手房市場受阻
近日，一位購房人看上了萬達大湖公館的一套200多平方米的二手房源，從小區位置、環境、戶型，以及價格等方面，這位購房人均較為滿意。“現在的新房位置都較遠，所以想選擇一個比較新的二手房，實現全家的居住改善，看了好多處房源，對大湖公館的房源最滿意，但是無奈這個房子我們卻買不了，因為這個小區大面積的房源都不止一個房產證，面積大的甚至有三個房產證，購房資格難以解決。”這位購房人如是說。
事實上，并非只有購房人掃興而歸，對于大湖公館絕大多數想出售的業主而言，限購令幾乎斷了其賣房的計劃。鏈家地產亞奧區域門店工作人員告訴我們，“萬達大湖公館有很多這樣兩個或者三個房產證的房源，今年大概有近百套房源掛牌出售，但是到目前為止，成交的很少，我只知道有4套成交，而這4套成交也頗為坎坷，買房人大費周折。”
鏈家地產亞奧區域門店工作人員舉例表示，成交的4套房中，其中一套三個房產證，成交時用了全家三口的購房資格，而另一套三個房產證的房源，則是用了夫妻二人的購房資格，來實現了兩個房產證的過戶，第三個房產證，買賣雙方做了一個私下的交易公證。
開發商為賣大戶型打政策擦邊球
業內人士解釋說，目前的限購政策對于購房資格的限制，導致購買一個擁有多個房產證的房源較為困難，如果不動用多個家庭成員的購房資格，恐怕很難實現成交，因此，這類房源，不論是對于買房還是賣方，都是一個難題。
為什么會出現“一房多本”的現象?和裕地產營銷中心總經理王騫介紹說，這應該與前幾年房地產市場出臺“70/90政策”有關。
據了解，為了緩解住房供應結構不合理矛盾突出，重點發展普通商品房，建設部、發展改革委等9大部門聯合發布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中規定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。即“70/90政策”。
鑒于此，一些新建樓盤為了開發大戶型產品入市，便在報批階段以90平方米小戶型為主，而實際戶型設計和銷售時，將兩套甚至三套小戶型房源打通，最終銷售給購房人以大戶型產品，這么一來，便導致一套大戶型房源擁有兩到三個小戶型的房產證。“這實際上是打了政策的擦邊球。”王騫認為。
“多本房源”或被房產稅誤傷
實際上，對于多個房本的房源交易，除了要耗費更多的購房資格以外，購房人在購房成本，甚至在未來的持有成本上，都有可能負擔加重。
鏈家地產亞奧區域門店工作人員表示，今年成交的一套三個房本的房源，盡管三個房本都是90平方米以下，但由于分別用了夫妻二人的名義來過戶其中的兩個房本，那么在交易契稅上就出現了差別。“夫妻名義的首套契稅按1%繳納，由于一套房涉及多個房產證過戶，那么其中一個房產證勢必要按照二套購房來繳納契稅，稅率上升為3%。”這位工作人員表示。
而事實上，相比購房成本的略微增加，購房人更在乎未來持有成本加大的預期。一位放棄購買“多本房源”的購房人表示，原本對于看中的房源非常滿意，業主也考慮到房源實際情況給予的價格上了讓步，于是，準備將其作為終極置業，這么一來，耗費全家成員的購房資格也算值了，但是，就怕未來出臺房產稅被誤傷。
這位購房人認為，一旦未來房產稅按照家庭擁有房產數量來階梯納稅，“多本房源”將無可幸免被“誤傷”，而之所以說“誤傷”就是因為其空有一套房的實，又有多套房的名。即使政策非常人性化，多套房只要不空置就免稅，那么“多本房源”還得給自己家庭成員做一個租賃合同，這同樣不免收取租賃個人所得稅。
對此，有業內人士提出，現在開發商違規已既成事實，這種情況下，倘若不能追究開發商的責任，是否也應考慮卸掉購房人的包袱，為這種“多本房源”入市成交提供方便，同時，別讓這類房源成為后續政策誤傷的“靶子”。
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