樓盤冬季集中交房 置業者謹記驗房三步驟(2)
2012-12-14 來源：0352房網 編輯：無憂
其次為公共維修基金，是依據有關法規籌集的用于新商品房(包括經濟適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。上海公共維修基金收取規定為，配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。
其余的便是物業費及產權代辦費等雜費。雜費通常包括，面積增加的補差款、管道天然氣開戶費、有線電視安裝費、天然氣安裝費、電話、寬帶初裝費、安防系統費等。
法律根據：《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
住房保障和房屋管理局、規劃和國土資源管理局、財政局、地方稅務局《關于調整本市普通住房標準的通知》規定，同時符合下列標準的，為普通住房：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格：坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。
《商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立以及繳納時限的規定一般是按如下標準執行的：
首期維修基金的繳納：新建商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準繳納首期維修基金：
配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4%繳納;不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納。
配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。
發現質量問題應要求整改
“交鑰匙”等于交房嗎?
“交鑰匙”當然不等同于交房。房屋交付的標志要以房屋買賣合同的約定為準，可以是雙方簽署《房屋交接書》，也可以是“交鑰匙”，或者兩者兼具，抑或其他約定。無論何種約定，一旦實現交付標志，房屋毀損滅失的法律風險就將由購房人承擔。
開發商逾期交房時怎么辦?
遇到開發商逾期交房的情況，應先發函責令開發商盡快履行交房義務，開發商仍然未能交房的，購房人可以根據房屋買賣合同約定的情形，選擇解除合同并主張開發商賠償，或要求開發商承擔逾期交房的違約金或滯納金。所有的過程盡量以書面形式予以固定，如果開發商作出解釋或者說明的，也盡量要求開發商書面予以回復，確保整個過程保留充分有效的證據。有條件的情況下，應咨詢律師根據實際情況確定具體操作步驟。
房屋出現質量問題該怎么辦?
如果在驗房時就發現了質量問題，可拒絕簽署交接書，并書面提出異議。對于非結構性瑕疵，要求開發商予以整改，并在整改后再辦理交房手續。如果結構性瑕疵，可以要求開發商整改或者作出補償，也可以選擇解除合同。
在開發商交房后，如果在保修期內出現質量問題，可以要求開發商進行維修，并承擔維修期間對購房人造成的損失。如果開發商怠于維修的，可在書面要求開發商維修的合理期限屆滿后，自行安排維修并要求開發商承擔維修所需費用以及維修期間對購房人造成的損失。
何時能夠拿到房產證?
購房人何時能夠申辦產證在房屋買賣合同中應有明確約定，一般在買賣合同約定的開發商與購房人簽署《房屋交接書》后一定期限內(30日或60日等，以約定為準)，由開發商和購房人共同申辦產證，行政主管部門將在購房人遞交申辦材料后20日內完成審核，核發產證。如合同約定的期限內無法申辦小產證的，購房人可以向開發商主張違約責任。
請的驗房機構所出具的驗房報告是否具有法律效力?
從準確意義上來說：驗房只是個咨詢行為，驗房機構出具的驗房報告是一個技術咨詢報告，并不具備法律效力。但是作為專業的驗房機構(人員)，驗房公司(驗房師)的驗房結論是準確可靠的、有依據的，購房人可以據此結論與開發商做進一步交涉。但是需要提醒購房人，開發商未必會認可購房人單方委托專業機構所作出的驗房報告，在此情況下，該驗房報告未必能成為認定房屋存在質量瑕疵的依據，如果就此發生爭議，購房人可以起訴至法院，在法院主持下選定驗房機構再作驗房報告，該報告可以作為法院認定房屋質量并就此判定開發商是否需要承擔責任的依據。
僅三成網友會請驗房機構
上海又一波交房潮來臨，看著自己的辛苦積蓄換來的房子即將交付，但交房時應該注意些什么?在交房過程中可能遇到哪些問題?房屋出現問題該如何解決?對此，新浪樂居&東方早報聯合展開調查。
在房子交付中遇到過哪些問題的調查中，有36.7%受訪者表示在交房過程中發現小區配套與購房者表述的不符，該選項最為突出。有三成(30%)的受訪者表示在交房過程中發現房屋質量存在問題。另外，有13.3%的受訪者表示遇到過逾期未交房的問題。還有6.7%的受訪者表示存在面積與購買面積不相符的現象。只有13.3%的受訪者在交房過程中沒有遇到過任何問題。
對于在交房時發生問題如何解決，有超過七成(73.3%)的受訪者表示不了解該如何處理。16.7%的受訪者表示了解該如何處理相關問題。僅一成(10%)的受訪者表示等出現問題時再尋求法律幫助。
當問及是否會請專業的驗房機構協助檢驗房屋時，七成(70%)受訪者表示不會，僅三成(30%)受訪者愿意請專業的驗房機構來檢驗房屋質量。
驗房需帶的小工具：
1個塑料洗臉盆用于驗收下水管道(水量一定要大)
1個小榔頭用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
1把塞尺用于測裂縫的寬度
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