樓盤冬季集中交房置業者謹記驗房三步驟

2012-12-14 來源：0352房網編輯：無憂

　　很多開發商把交房時間都選在了年底，買了期房的業主在這個時候收房確實也有煩惱，如冬季年底收房來不及裝修，不裝修不入住那么新房暖氣費應該由誰交?沒有專業經驗的普通購房者收房時應該注意哪些事項?冬季氣候寒冷、空氣干燥，各類氣味不容易散發，因此環境的好壞很難考察。對這些問題，我們搜集了一些資料，希望對年底收房驗房的網友有所幫助。

　　第一步：簽字前勿忘查證

　　購房者在收到交房通知單后，首先要在規定的時間去物業交收房產，在交收時有不少文件需要簽署，購房者千萬別因一時內容過多而隨意簽字確認。

　　首先要做的是，查看物業的“三書一證一表”，所謂“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

　　《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證。《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收的憑證。《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是國家強制要求的，開發商必須對樓盤負責的文件標記。

　　這三份文件是樓盤通過驗收、經過國家有關部門權威認可的標志，是開發商交樓的必要條件。

　　而《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾。

　　《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。

　　因此，購房者在收房前切記要求開發商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

　　要點：確認開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，是否與購房合同中約定的有出入。

　　提示：“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的證書。開發商在樓房未經驗收時就發出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關文件，根據契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質量的認可。日后容易產生法律糾紛。

　　面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也應在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本。

　　第二步：驗房時別只顧看墻壁

　　不知道從什么時候開始，“看墻壁”成為房屋驗收的首要問題。但事實上，驗房遠非只看表面那么簡單。

　　驗房最好由專業人員陪同，同步做記錄，并填寫一式四份驗房單，業主保留交房代表簽字的一份驗房單。

　　驗房專家指出，除了查看墻壁是否有裂紋、滲水，門、窗密封性，地面平整度，層高等表面問題外，水電、防水、管道等功能性部位的驗收更為重要。例如驗水電，首先是驗一下房屋的水電是否已通。這對于交房后只打算簡單裝修不更換水電的購房者尤為重要。驗電線，除了查看是否通電外，還要看電線是否符合國標質量，電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線截面面積不應低于2.5平方毫米，空調線應達到4平方毫米，否則使用空調時，電線容易過熱變軟。

　　其次，廚衛防水也是驗房非常重要的一部分，在房子交付時，一些開發商事先已經聲明沒有做防水，就需要在裝修時做。而在交付時已經做了防水的，在裝修前一定要檢驗，如果有問題還能在裝修時做出補救措施，否則裝修完才發現防水問題，工程就大了。驗收防水的辦法是，用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，然后在廁衛放水，淺淺約高2cm。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛。

　　再次，就是檢查排水/污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。觀察水是不是順利快速地排出。觀察排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，今后洗衣間和廁所的排水口可能會散發異味。

　　業主驗收完房屋后，便可與開發商或其指定的物業服務公司簽約，依據自己驗收的結果，將不同的房屋質量問題交由開發商或物業服務公司分別處理，以避免交房后出現問題互相推諉。開發商在一定期限內解決驗房中存在的問題后，并再次發出交房通知單。再次驗房，確認沒有問題后，簽署房屋交接書，領取房屋鑰匙，完成交付。

　　要點：1.房屋的質量：要觀察房屋外墻、地面有無異樣，如裂縫、下沉、凸出或凹陷等情況。

　　2.房屋的設備器具：這一部分的驗收尤其重要，因為它將直接影響入住后的正常家庭生活，所以，對包括給排水、電、空調、通訊及其他電器在內的主要設施設備等都要試用，確定其是否正常運轉。

　　3.房屋的共用設備：包括電梯、消防設備、燃氣系統、暖氣、小區環境、停車位、保安系統等的測試。

　　4.房屋的結構面積：確定是否與跟開發商事先簽訂的銷售合同中的結構、面積相一致，并應特別弄清公用面積分攤情況、使用面積與建筑面積的差額。

　　提示：先驗樓再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序。但目前開發商能讓買家先驗樓后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主收了房，發現貨不對，申訴起來也軟弱無力。這對買家來說是不公平的。為避免出現這種情況，可采取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　第三步：繳費要有明白賬

　　在收房時，還需繳納一定的費用方能完成交房手續，通常情況下包括契稅、公共維修基金、物業費及產權代辦費等雜費。

　　首先，契稅是其中最大部分，契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。上海購房契稅繳納規定為，個人購買住房屬于契稅征稅對象，應按規定繳納契稅。本市契稅稅率為3%。購買90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%計算。購買90平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減1%(家庭成員范圍包括購買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購房的，應作為兩個家庭購房。家庭唯一住房根據房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結果確認)。

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