買房明確區分“定金”與“訂金”以免上當受騙
2012-12-25 來源：0352房網 編輯：木木
一些購房者在草率簽訂認購書后，由于種種原因不想再購買該處房產，但是考慮到定金不能返還只得被迫簽約，也有的購房者只能放棄定金。對此，很多購房者不禁要問房產商的這種做法是否有法律依據。
由于樓市的熱銷以及有些房產商的商業炒作，往往售樓員會告訴你：如果當天訂購就可以有優惠，或者等到第二天要漲價，或者造成今天不訂明天就沒有的緊張局面。對于急于購房的購房者來或者經驗不足的購房者，在對認購書的約定不清不白的情況下也會立即與房產商簽訂認購書就在所難免。
在簽訂認購書之前，購房者應認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關房屋的宣傳資料及相關文件。購房者還應問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關的情況后，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應實地考察一下。一般而言，認購書主要包括如下條款：雙方當事人基本情況;房屋基本情況(包括房屋地址、戶型、建筑面積等);單價及價款計算;簽署正式合同的時限約定。在此基礎上，購房者可簽訂認購書并交納定金或預付款(訂金)。
定金是一種合同擔保行為。《中華人民共和國擔保法》規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。購房者與房產商簽訂的認購書中約定的定金，是為了保證簽訂正式的合同理論上屬于訂約定金。為此，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”就此，認購書的約定在法院的審判中有了一定的標準，認購書中的約定一般也為審判時所接受。因此，購房者在簽訂認購書和繳納定金應當慎重行事。在此提醒購房者：定金合同是實踐合同，定金交付時生效。如果你簽訂了認購書但還沒有交定金，對此你不會承擔法律責任。
現在，基于定金糾紛增多有些房地產公司只在認購書中不再提定金，而是用“訂金”或“信譽金”來代替。按照有關法律規定，雙方不能簽約，開發商收取的“訂金”應當返還。當然，定金罰則還作為一種違約處理方式，是雙面的，如果是由于開發商的原因(沒有銷售許可、已經賣給他人等)雙方不能按期簽訂買賣合同，開發商應當雙倍返還定金。
有的銷售方會口頭同意一旦購房者不買房時房產商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發生時卻全部否定。還有的房產商在沒有取得預售許可證的情況下預售房屋。事后由于房產漲價就主張預購無效，再以更高的價格出售給他人。
對于購房者來說，為了避免糾紛的發生，以下方面的內容最好在簽訂認購書時加以明確：
1、購房者應當將相關內容以書面形式明確約定并確認“定金”還是“訂金”。
2、購房者與房產商在簽訂正式合同時對于合同的某些條款無法達到一致時的處理方式以書面的形式加以約定;
3、購房者應當要求房產商將預售證號在認購書中寫清楚，并載明如果因為開發商沒有取得預售許可證造成合同無效的違約責任或由開發商承擔雙倍返還定金的責任。
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