集資房、商品房公攤面積核準與房管局超越職權

2013-03-05 來源：0352房網編輯：如是

摘要：商品房建設與上市交易過程中，公用面積分攤由房地產管理部門核準，法律法規及規范性法律文件對此均予以明確規定。集資房公用面積分攤問題，法律并沒有給出明確規定。房地產管理部門擅自作出核準集資房公攤面積的行為屬于超越職權的行政行為，相對人可以依法請求予以撤銷。

　　一、超越職權的行政行為介紹

　　超越職權的行政行為，或稱行政越權行為，是行政主體違反行政行為合法性要求，不具有相應職權也未經法律、法規或規章授權，作出的具體行政行為。行為主體必須是行政主體，并不一定以主觀過錯為要件，但是，該行為一定是超越了行政主體本身具有的或被授予的職權的行為。針對該類行政行為，行政相對人既可以申請行政復議，也可以提起行政訴訟，請求撤銷。

　　二、商品房公攤面積的分擔與核準

　　1、公用建筑面積分攤原則。

　　商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和的比例確定;為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤;多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和;公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

　　2、可分攤的公用建筑面積。

　　大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　3、不應計入的公用建筑空間。

　　作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　售房單位自營、自用的房屋。

　　其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

　　4、分攤公用建筑面積的計算方法。

　　分攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

　　公用建筑分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和

　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內建筑面積之和-不應分攤的建筑面積

　　5、售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

　　6、商品房公攤面積由房地產行政管理部門核準。

　　三、集資房公攤面積分擔與核準

　　目前，集資房公攤面積分擔以協商解決和協議約定為主，房地產行政管理部門無權核準集資房公攤面積;反之，房產行政管理部門的行為違法，可以行政越權行為予以撤銷。這就要求當事人雙方在簽署集資建房協議的同時，認真考慮公攤面積分擔問題并明確約定解決方案。