不得不知的開發商手腕：謹記七類典型購房陷阱
2013-05-22 來源：0352房網 編輯：紅蘭
摘要：對于普通老百姓而言，買房幾乎是筆最大的家庭開銷了。因此左挑右選精打細算也在常理之中，盡管如此，開發商仍然有機可乘，拋出各種策略誘惑購房者，看上去上美得暗自得意，實則是掉進了銷售陷阱。以下七類典型誘惑，為您在購房選擇時提個醒，千萬不要一不小心就中招。
1、內部認購或VIP優惠
律師提醒：開發商在取得預售許可證之前，無論采取內部認購或變相內部認購（VIP、優惠申請）等都屬違規行為。
開發商采勸內部認購等方式主要目的在于控制一批潛在的購房者，同時造成該樓盤已奇貨可居的假象。而開發商也可根據認購客戶的情況，調整銷售價格等策略。
購房者表面上看得了便宜，實際卻有可能買到更高價格的房屋。同時自身權益也得不到任何保障。
最終，購房者所希望的“優惠”不僅得不到兌現，還會付出更多的購房款。購房者應核對樓盤是否取得商品房預售許可證，堅決不參加任何認購行為，避免成為抬高自己房屋價格的抬轎人。
2.大小訂金多少都收
調查：購房者只要表現出一點點購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。
如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。
如果購房者在約定的時間內未能前來，所付定金就不予退還。
律師提醒：根據《擔保法》第89條規定，給付定金的一方如果不履行合同，無權要求對方返還定金;接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。
因此，購房者無論繳納小定、還是大定時都應謹慎，不要輕易繳錢而陷于被動。
同時，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
3、隨意虛構贈送面積
律師提醒：天下沒有免費的午餐。發展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故贈送面積給業主。
購房者在購買新房時，在開發商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時，一定要細看合同條款，涉及到贈送面積，要弄清楚該贈送的面積是否合法，是否與規劃相符，如果變更了規劃，是否辦理了相應的變更手續。
發展商要購房者簽訂委托書，購房者一定要仔細審閱委托書的內容是否合法，否則，贈送的面積可能是“違章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。
4、無中生有引人入彀
案例：業主聯合狀告開發商，原因是發現當初買房的時候建設的漂亮花園到了入伙時竟然消失，地上停車場又被開發商擅自更改為綠地。
在開發商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區域，被開發商描述成樓盤的花園：亭臺樓閣、小橋流水、露天咖啡廣抄…多位業主反映，2004年該樓盤銷售期間，他們主要是看中了該樓盤的花園環境幽美，交通便利等優勢，但到了入伙的時候，樓盤南邊的園林卻消失了。
業主們查閱規劃局的檔案后才發現，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設范圍內。
律師提醒：“為了防止開發商擅改規劃導致交樓時貨不對板，業主在收樓時要仔細查看物業公共部分與規劃文件和設計圖紙是否相符。”
開發商在交樓時，都應按相關規定把樓盤的竣工驗收文件及圖紙、用地及工程規劃許可證等進行公示，業主要仔細對照實際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規劃，譬如該案例中的地面停車場是否建有等等。如果不符，業主暫不要收樓，可咨詢法律專業人士，根據情節嚴重程度，對開發商起訴要求退房、賠償違約金、恢復原狀，或向規劃主管部門投訴追究其行政責任。
5、制造現場熱銷假象
銷售人員會采溶多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。
律師提醒：樓盤房源的信息可以在國土部門的網站上查詢。同時，開發商在現場提供的銷售消息應當真實準確。
如提供虛假信息導致購房者做出與其真實意愿相背的行為。購房者可以根據《合同法》第54條的規定來申請撤消該行為，并要求開發商賠償損失。購房者在銷售現場應保持清醒，謹慎抉擇。
6、樣板房被悄悄放大
調查：一些開發商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛生間，這對于實際居住來說都是不實用的。
一些開發商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時找開發商要建筑圖紙，并拿尺自己丈量。
案例：張女士說到她最近買的一套房時，“樣板間裝修做得細致極了，可交房時一看自己買的房子就沒那么好，很多材料都是劣質的，地磚有裂的不說，臥室地板顏色也不勻，衛生間臺盆和廚房櫥柜接縫里的膩子膏抹得里出外進，裝修費花得真不值。”
律師提醒：現在售樓樣板房通常有兩種，一種是設置在售樓部附近的樣板房區，而另一種則設置在樓盤的現場。設在樓盤現場的樣板房失真的可能性較小一些，而設在售樓部附近樣板房區的就有“放大房”的可能性存在。
同時，應該對自己看中的“意向房”進行實地考察，仔細查看一下自己有心購買的意向房。由于沒有經過粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個時候都很容易被發現，此外消費者還可以觀察門窗的質量問題。
在查看過程中，消費者還應該重點看有無滲水對于買頂層住宅和最低層住宅的業主，最好是下雨天去考察，對滲水問題和排水不暢的問題，可以及早發現。
7、包裝虛幻核心賣點
調查：90%以上購房者對樓盤的第一印象來自售樓廣告。開發商通過全方位包裝樓盤核心賣點信息，如“奢華生活”、“品質人生”、“尊貴選擇”等等。
律師提醒：根據有關規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，沒有法律約束力，只有在規劃范圍內的具體明確地說明和允諾并且對合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，才視為要約。
因此，對于那些模糊的廣告詞不要當真，不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑，多關注地點、交通、房屋質量等。
購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點寫進合同。購房人要進行實地考察，并到規劃部門了解城市的規劃，特別是樓盤所在區域的發展規劃和周邊配套。要仔細查看預售合同附件中的小區總平面圖。對于平面圖內含糊不清的部分，應該要求標注上文字并蓋章確認。
上一篇：未成年人如何辦理房屋買賣及房屋產權登記手續
下一篇：80后試婚族：買房子是選一步到位還是先過渡
