摘要：繼廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫4城放松限購后，安徽銅陵也加入了這個(gè)隊(duì)伍。面對2014年以來部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格下調(diào)、成交量縮減的局面，樓市下行、調(diào)控放松的猜測不斷。對此，專家認(rèn)為，我國樓市已呈分化態(tài)勢，從長遠(yuǎn)看，分類調(diào)控的重點(diǎn)是依靠市場構(gòu)建長效機(jī)制，但眼下是否“松綁救市”還應(yīng)三思慎行。

    進(jìn)入5月，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，多個(gè)城市商品住宅成交量價(jià)齊跌；加上少數(shù)三四線城市接二連三地被曝出臺(tái)放松調(diào)控的新政，“房地產(chǎn)泡沫破裂”、“樓市崩盤”之說再次甚囂塵上。

    據(jù)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然當(dāng)下樓市確已呈分化態(tài)勢，各地冷熱不均，個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，但不宜過分放大危機(jī)。那種樓市一降價(jià)，就喊“狼來了”的行為大可不必。從長遠(yuǎn)來看，以長效機(jī)制來取代限購、限貸等硬性措施乃大勢所趨，但眼下，地方政府若因?yàn)榻祪r(jià)而“救市”，這種做法也值得商榷。

    地方樓市政策悄然生變

    “限購”是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞。2011年1月26日國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，可以視作“限購”的開始。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)下行的趨勢，地方房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)了新變化。

    從5月1日起，購買商品住房可享受政府契稅補(bǔ)貼、購買第二套住房部分首付降至4成、外地居民購房可遷入戶籍——安徽省銅陵市政府出臺(tái)的樓市新政，引起市場大嘩。

    事實(shí)上，4月以來，南寧、無錫、天津等地紛紛出臺(tái)樓市“新政”，通過調(diào)整限購范圍、放松戶籍限制、提供財(cái)稅支持各種手段，為樓市調(diào)控政策“松綁”。

    例如，江蘇省無錫市政府規(guī)定，5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

    市場分化加劇

    最近一段時(shí)間，不光是三四線城市，就連一二線城市，房地產(chǎn)市場也都出現(xiàn)了下行趨勢。市場觀望氣氛加重，購房意愿急速下降。

    北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日，北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創(chuàng)2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低；北京新建商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，并創(chuàng)下了自2008年實(shí)行“五一”小長假以來7年的最低值。

    成交量下降的同時(shí)，樓市價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對比年初數(shù)據(jù)，當(dāng)前一二線城市樓市調(diào)整趨勢明顯。杭州、南京等二線城市的小部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，一線城市也出現(xiàn)了局部價(jià)格停滯。

    不過，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一提醒，在一片“降”聲中，也應(yīng)該注意到，中部地區(qū)一季度交易量仍同比上升，北京等地土地市場熱度不減，多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)連續(xù)19個(gè)月上漲等。

    目前全國市場出現(xiàn)了明顯的分化，一線城市還是持樂觀態(tài)度，剛需旺盛，降價(jià)空間不大。部分三四線城市降價(jià)壓力較大，有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，部分房企會(huì)因房價(jià)和地價(jià)下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已明顯分化，部分城市樓市低迷，預(yù)計(jì)跟隨南寧、無錫、銅陵出臺(tái)放松限購乃至刺激樓市政策的地方將明顯增加。他也表示，出臺(tái)新政的將主要是限購政策原本就比較寬松的二三四線城市。

    該不該放寬或取消限購

    政府該不該出手“救市”？“目前各地區(qū)房地產(chǎn)市場情況各不相同，應(yīng)進(jìn)行分類調(diào)控。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲認(rèn)為，目前不同城市的房地產(chǎn)市場分化比較明顯，“與一線城市不同，大多數(shù)三四線城市的外來人口較少，隨著近年來的大規(guī)模出讓土地、建設(shè)住房，這些城市在建以及建成住房的數(shù)量較多，住房積壓較為明顯。在這種情況下，當(dāng)?shù)卣�府根�?jù)房地產(chǎn)市場的變化，采取有針對性的調(diào)控政策是必要的。”

    同時(shí)，“從目前一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的市場情況來看，雖然房價(jià)有所松動(dòng)，但總體上是正常的，價(jià)格有所回落也是合理的，這是市場的正常反應(yīng)，限購政策應(yīng)該不會(huì)馬上變化。一線城市在現(xiàn)有的政策下，應(yīng)該讓市場機(jī)制發(fā)揮作用。”任興洲說。她認(rèn)為，應(yīng)該允許和適應(yīng)房地產(chǎn)市場的正常波動(dòng)，銷售的或增或減，房價(jià)的或升或降，只要處于合理范圍內(nèi)，都是正常現(xiàn)象。

    “今年一季度全國住宅銷售量比去年一季度下降了5.7%，但明顯高于2012年與2011年第一季度的數(shù)量。”朱中一認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)市場屬于正常回歸。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)3個(gè)特點(diǎn)：增速放緩、分化加大和房價(jià)趨穩(wěn)。他認(rèn)為，在供明顯大于求的城市，可以考慮放寬或取消限購措施。

    朱中一指出，考慮到房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，既要防止在穩(wěn)增長中經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，又要防止房地產(chǎn)業(yè)較快下滑對經(jīng)濟(jì)的傷害。所以要在保持定力的同時(shí)，密切關(guān)注市場變化，在調(diào)控的方式、節(jié)奏上作適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)和微調(diào)，防止房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)積累。

    如何處理好政府和市場的關(guān)系，讓市場在資源配置中起決定性作用？朱中一建議，既可考慮限購、限價(jià)等行政措施的適時(shí)退出，更要結(jié)合長效機(jī)制的建立和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體系的完善，更好地發(fā)揮政府的作用。在這個(gè)過程中，分類調(diào)控不應(yīng)被片面理解為房價(jià)下跌的地方“救市”、房價(jià)上漲的地方“限購”，而是應(yīng)賦予地方更多因地制宜的主導(dǎo)權(quán)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》壳闆r、居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定符合地方實(shí)際的住房保障和建設(shè)規(guī)劃、落實(shí)土地供應(yīng)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革、不動(dòng)產(chǎn)登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)等。