新政策出臺影響樓市 開發商推盤策略應分城施策
發布時間：2015-04-02 來源：0352房網 編輯：糖果
摘要：
新政之后，
樓市似乎呈現出復蘇的行情，第一季度表現仍然欠佳，整個
市場相對平穩，為什么會出現這樣的原因呢？第二季度我們應該如何入手，
開發商又應該如何
調整呢。
新政出臺后。樓市表現喜憂參半，喜的是樓市出現
成交量小幅翹尾行情，似乎呈現出復蘇的行情，憂的是樓市整體表現并不好，導致今年第一季度樓市表現欠佳，整個市場在相對平淡的氛圍當中度過。盡管部分品牌開發企業試圖采取“低首付”、淘寶賣房等營銷手段沖刺第一季度
銷售業績，但是，整個市場成交的氛圍仍沒有回歸到“量”的軌道上來。
那么，對于2015年年初來講，什么原因導致樓市第一季度開局“平淡”？是否意味著接下來幾個月尤其是第二季度也是如此? 二套
房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”鼓勵改善型需求入市，對于2015年樓市尤其是二季度樓市會產生哪些影響？
一季度樓市表現欠佳的四大原因
第一、2014年底
房企沖刺年度銷售業績“用力過猛”，進入2015年年初，房企開始調整推盤節奏和計劃，導致年初短期內表現“馬力不足”。
2014年第四季度，在樓市
限購政策取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借勢沖刺年度銷售業績指標，樓市在年底也出現“翹尾行情”。但是，正式因為樓市年底的“翹尾行情”的背后是房企沖刺年度銷售業績指標的背景下完成的，因此，這樣的“翹尾行情”很難繼續延續。這樣，進入2015年年初，房企開始調整推盤節奏和計劃，導致其在市場銷售節奏上表現為短期“馬力不足”。
第二、市場進入春節傳統銷售淡季時間段，雖然春節長假的
數據哪怕再低也不具有任何市場趨勢意義，但是，在春節前后開發企業推盤節奏放緩，導致樓市成交量表現為季節性的淡季。從上述角度來看，春節的樓市季節性的因素也影響了2015年整個第一季度整體樓市成交量的表現。
第三、對于大多數大中
城市來講，進入新的一年之后，一方面仍然受制于
銀行“惜貸”等因素的影響，另外一方面，仍然面臨較大的去
庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，整體市場仍然有
去庫存的壓力，一定程度上決定了2015年第一季度樓市也不會有明顯好轉。
第四、大多數開發商調整了新一年的推盤計劃，據初步統計，大多數開發商將更多的推盤計劃放到2015年春節之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成為2015年第一波成交量的高峰期。而從上述分析來看，今年第一季度由于不是開發商集中推盤的時間點，因此，也就決定了這個時間段是“平淡”的，市場不會有明顯的起色。
二季度樓市仍需平價做“量”文章
既然一季度樓市成交量平淡已經成為定局，那么，二季度
房地產市場會面臨哪些問題？小編認為，從二季度樓市開局表現來看，無論是樓市去庫存壓力，還是二季度開發商集中推盤帶來的競爭壓力，二季度樓市仍需做“量”文章。具體來講：
第一、庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。尤其是在2015年一季度，對于大多數城市而言，由于沖刺年度銷售業績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，
房價在2015年年內仍然有下行壓力。從這個角度來看，樓市在短期內仍然會承受“去庫存”的壓力。
第二、
央行兩次降息一次降準、各地救市政策頻發、
公積金政策松綁、“兩會”及兩部委新政自住型與改善型需求、二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”等政策利好頻發，為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場成交量還沒有復蘇的背景下，二季度仍然應以跑量為主，尤其是對于上市公司來講，在這個階段盡快跑量，沖刺半年報銷售業績，盡量完成或縮小與半年銷售業績指標的差距。
小編覺得，市場供求關系或庫存去化周期角度來看，開發商推盤策略也應分城施策。在
一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力。當前，二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”救市政策頻發，整體銷售市場在品牌開發企業聯動推盤之下將快速回暖，下半年這些市場將步入量價齊升的狀態，或者會出現買漲不買跌的行情。此時，我們也堅信，當一個城市市場供求關系基本面不存在問題時，那么，這些城市的
房地產市場交易狀況始終會回歸合理與健康，因此，總體來看，一線城市、部分二線城市由于市場基本面仍然為供不應求，市場中長期仍然看好，并不會因為2015年年初短期內因素導致的市場低迷而改變，此時，對于開發商來講，跑量的同時可以適度調整
價格策略，更加重視利潤指標。
但對于其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地�？傮w來講，由于城市大量的
土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現為供大于求，在今年二季度甚至全年時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內還難以轉好。即使有二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”救市政策，今年市場基本面也很難說有太大的出彩。
