樓市調控的關鍵在于貨幣調控要警惕房產泡沫

發布時間：2016-05-31 來源：地產中國網編輯：任顯奇

摘要：國家統計局最新數據顯示，4月份二線城市房地產市場“接力”一線城市領跑全國，其土地成交均價環比漲幅高達53%，同比漲幅更是高達180%。

       為避免可能出現的“失控”狀況，二線城市新一波樓市調控已在所難免。不過歷史經驗已再三表明，行政式調控通常只能對房地產市場短期走勢形成壓制，中、長期內這類調控逐漸失效已近乎常態。譬如眼下就有一個現成的例子：本輪反彈最先迎來緊縮性調控的一線樓市，其在3月底、4月初政策收緊后確實迅速被“凍結”，成交量短短一周內即環比下降三成以上，但是與此同時，通常被認為更能反映房價未來走勢的土地價格仍一路狂飆，“面粉”價格顯著高于“面包”價格，已經是一線城市房地產市場默認的行規。

       所以說要形成房地產調控長效機制，還是要先搞清楚調控所針對的房地產價格泡沫究竟為什么按下葫蘆浮起瓢?如果這個問題不解決，無論怎么樣的調控最終都只能是周而復始地原地打轉轉。

       市場化條件下決定房地產價格中、長期走勢的支配性因素是且只能是供需關系，而這種供需關系的上游變量歸根結底無非有兩項，即決定需求的貨幣供應量與決定供給的土地供應量。近期一、二線城市房地產價格依次出現快速上漲，其實就是貨幣寬松背景下，各類城市土地稀缺性依次被凸顯并重新定價的過程。

       上述邏輯決定了樓市調控必須要從貨幣供應與土地供應兩方面入手。不過鑒于目前我國房地產市場已整體面臨“去庫存”壓力，進一步加大土地供應的政策空間實則已非常有限，因此相比之下，貨幣調控顯然更應該成為樓市調控最主要的抓手。

       貨幣調控的必要性經得起事實驗證。回溯最近兩次房地產市場V形反轉的情況，驚人的相似處即在于兩次反轉都是在貨幣供應大幅放寬后接踵而至，其中2009年那次當年人民幣新增貸款驟然從前一年的4.91萬億元激增95.7%，達到創紀錄的9.59萬億元；這一次人民幣新增貸款在截至2016年3月末前的一年內，規模更是高達12.71萬億元。

       在貨幣投放力度大致相當的情況下，這一輪房地產市場反轉行情受資金推動的因素更明顯，因為伴隨貨幣投放力度加大，2009年GDP增速自一季度（6.1%）見底后迅速反轉，二季度增速即回升至7.9%并在四季度重新達到兩位數（10.7%）；反觀這一年來中國經濟整體走勢則基本仍在筑底過程中，除房地產外的其他行業投資意愿并無明顯反彈，結果就是，這次房地產部門獲得的新增貸款份額要比2009年時高出明顯一大截。

       某種程度上，這就是為什么“權威人士”要提醒“恢復房地產市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取”。而基于這一認識，相信下一步的調控基調當能如其強調的那樣，轉而體現出“穩健的貨幣政策就要真正穩健”。