摘要：從年初局部調(diào)控到10月集中發(fā)文，再到眼下加碼升級、范圍擴容，“調(diào)控”二字貫穿了整個2016年內(nèi)地樓市。本輪房價將調(diào)整到何時？中央釋放的這些改革信號，將影響你的買房決定。

       一、各地開啟第三輪樓市調(diào)控

       從今年“十一”前后，到11月底的兩個月時間里，中國24個城市進行了50余次房地產(chǎn)市場調(diào)控，如今，這輪調(diào)控尚沒有結(jié)束。

       12月26日，濟南市政府出臺房地產(chǎn)新政，規(guī)定濟南本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭在濟南限購1套住房，并需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明。

       這次措施是今年下半年以來濟南第三次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。此前，9月28日濟南曾發(fā)布“房八條”打擊惡意炒房，10月2日，濟南又發(fā)布了限購三套房和限貸政策，抑制過熱的房地產(chǎn)市場。

       此外，鄭州、武漢兩地房管局在12月21日連夜發(fā)文，讓樓市限購“寒流”再度升級。

       濟南、鄭州、武漢第三次加碼調(diào)控力度，也意味著國內(nèi)樓市開啟了第三輪密集調(diào)控。

       “鄭州、武漢此輪出臺的政策都是對原有調(diào)控政策的一次升級，體現(xiàn)了近期熱點二線城市積極管控房地產(chǎn)市場的決心。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，后續(xù)還會有城市繼續(xù)加入到限購限貸的行列，或者繼續(xù)加碼。目前，石家莊、青島、長沙、重慶等城市總體上炒房需求較大，如果此類城市房價上漲節(jié)奏比較快，不排除后續(xù)出臺相應(yīng)的收緊政策的可能。

       二、一周內(nèi)中央三次表態(tài)

       一周內(nèi)的三次中央表態(tài)，事實上已經(jīng)為2017年樓市定了調(diào)。

       12月26日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長陳政高強調(diào)，2017年要千方百計抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

       堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。

       繼續(xù)堅定不移抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。

       加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

       此前，12月21日，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議明確提出要“抑制房地產(chǎn)泡沫”。這是繼10日中央經(jīng)濟工作會議之后再次強調(diào)這一問題，也是今年以來中央第四次提及資產(chǎn)泡沫相關(guān)問題。

       “抑制房地產(chǎn)泡沫”與強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”共同構(gòu)成了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。知名經(jīng)濟學家馬光遠判斷，除了精準打擊投資行為之外，接下來，重新梳理和設(shè)計中國房地產(chǎn)的基本制度將成為“重中之重”。

       交通銀行首席經(jīng)濟學家連平也認為，決策層“抑泡沫、控房價、防風險”的態(tài)度堅決。考慮已出政策的后續(xù)效力邊際會衰減，預計政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。

       三、本輪房價將調(diào)整到何時？

       國慶前后新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，銷量大幅回調(diào)，房價漲幅放緩。本輪房價將調(diào)整到何時？

       方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平表示，本輪房價調(diào)整可能持續(xù)到2017年底-2018年上半年，2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至1%-3%左右，二次探底。

       1）近幾輪房價周期上漲時間長、調(diào)整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調(diào)整12個月。

       2）當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調(diào)整周期，預計房價將調(diào)整到2017年底-2018年上半年。2017年房地產(chǎn)調(diào)控將保持高壓姿態(tài)。

       3）量在價先，銷售面積是判斷房價變化的先行指標。10月調(diào)控以來，房地產(chǎn)銷量大幅回落，預計價格調(diào)整也將隨后展開。

       4）由于當前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。如果長效機制能夠建立，尚有轉(zhuǎn)機。