摘要：中國指數(shù)研究院以“篤實進取，創(chuàng)新升級”為主題，全面啟動“2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務品質高的物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領行業(yè)健康、快速發(fā)展。

       由中國指數(shù)研究院開展的“中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，自2008年以來已連續(xù)進行十年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的認可，相關研究成果已經(jīng)成為評判物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標準，對促進物業(yè)管理行業(yè)的跨越發(fā)展和物業(yè)服務企業(yè)的轉型升級，起到了重要的推動作用。

       2017年3月，“兩會”部署2017年重點工作任務明確指出，“進一步釋放國內(nèi)需求潛力，增強內(nèi)需對經(jīng)濟增長的持久拉動作用，深入實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略，推動經(jīng)濟優(yōu)化結構，不斷提高競爭力”。房地產(chǎn)市場進入存量房時代為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，新技術的應用和資本市場的青睞為物業(yè)服務企業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。中國指數(shù)研究院以“篤實進取，創(chuàng)新升級”為主題，全面啟動“2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務品質高的物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領行業(yè)健康、快速發(fā)展。在總結十年研究經(jīng)驗的基礎上，研究院進一步完善了“2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業(yè)的綜合實力。

       一、研究目的

       （一）科學評價企業(yè)的真實實力，發(fā)掘一批綜合實力強、服務水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)；

       （二）系統(tǒng)總結優(yōu)秀企業(yè)的服務理念和經(jīng)營模式，供廣大物業(yè)服務企業(yè)學習借鑒，促進物業(yè)服務企業(yè)提升運作水平和服務質量；

       （三）以客觀的數(shù)據(jù)和研究結果，反映行業(yè)新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關部門加強行業(yè)指導提供參考和依據(jù)。

       二、方法體系

       （二）評價指標體系設計原則

       指標體系的設計遵循以下三個準則：

       1、服務規(guī)模與服務質量相結合。經(jīng)營規(guī)模的持續(xù)擴大是物業(yè)服務企業(yè)提升市場占有率、獲得穩(wěn)定業(yè)績的主要方式，而良好的服務質量是企業(yè)績效提升的有力支撐，只有實現(xiàn)經(jīng)營績效與服務質量的結合，才能實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。研究院繼續(xù)采用總資產(chǎn)、物業(yè)管理項目總數(shù)、總建筑面積、進入城市個數(shù)來評價企業(yè)的服務規(guī)模，在服務質量的評定方面，引入“星級小區(qū)數(shù)量”指標，與業(yè)主滿意度、物業(yè)服務費收繳率及物業(yè)管理項目續(xù)約率結合，來綜合評價企業(yè)的服務質量。

       2、經(jīng)營績效與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y合。經(jīng)營績效不僅是關注企業(yè)盈利能力和運營能力的重要指標，也是企業(yè)市場拓展和發(fā)展速度的重要保障，而是否具有豐富的儲備項目、較為完善的人才結構和規(guī)范化的管理體系以及企業(yè)智能化投入的多寡則顯示了企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Α６鵂I業(yè)成本率的控制則體現(xiàn)了企業(yè)的成本控制水平，對經(jīng)營績效有較大影響。

       3、經(jīng)營業(yè)績與社會責任相結合。作為與業(yè)主日常生活密切相關的行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)在構建和諧社會方面發(fā)揮了重要的作用。企業(yè)對社會的積極貢獻有利于提高群眾對于物業(yè)服務企業(yè)的認知度，樹立企業(yè)品牌形象，促進企業(yè)快速發(fā)展。研究院采用年度納稅總額、就業(yè)崗位個數(shù)和保障性住房管理面積三個指標評價企業(yè)的社會責任貢獻，引導行業(yè)重視社會責任。

       （三）計量評價方法

       采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一種從變量方差——協(xié)方差結構入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國物業(yè)服務百強綜合實力時，主要是計算各構成要素的相關矩陣，通過相關矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個因子的現(xiàn)實意義并進行重新命名，后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權累加構成2017中國物業(yè)服務百強綜合實力指數(shù)。