摘要：中國指數(shù)研究院以“篤實進(jìn)取，創(chuàng)新升級”為主題，全面啟動“2017中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領(lǐng)行業(yè)健康、快速發(fā)展。

       由中國指數(shù)研究院開展的“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究”，自2008年以來已連續(xù)進(jìn)行十年，引起了社會各界的廣泛關(guān)注，同時也得到了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的認(rèn)可，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)，對促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的跨越發(fā)展和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，起到了重要的推動作用。

       2017年3月，“兩會”部署2017年重點工作任務(wù)明確指出，“進(jìn)一步釋放國內(nèi)需求潛力，增強(qiáng)內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長的持久拉動作用，深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，推動經(jīng)濟(jì)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不斷提高競爭力”。房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時代為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，新技術(shù)的應(yīng)用和資本市場的青睞為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。中國指數(shù)研究院以“篤實進(jìn)取，創(chuàng)新升級”為主題，全面啟動“2017中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領(lǐng)行業(yè)健康、快速發(fā)展。在總結(jié)十年研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，研究院進(jìn)一步完善了“2017中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業(yè)的綜合實力。

       一、研究目的

       （一）科學(xué)評價企業(yè)的真實實力，發(fā)掘一批綜合實力強(qiáng)、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

       （二）系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，供廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升運作水平和服務(wù)質(zhì)量；

       （三）以客觀的數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，反映行業(yè)新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供參考和依據(jù)。

       二、方法體系

       （二）評價指標(biāo)體系設(shè)計原則

       指標(biāo)體系的設(shè)計遵循以下三個準(zhǔn)則：

       1、服務(wù)規(guī)模與服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合。經(jīng)營規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升市場占有率、獲得穩(wěn)定業(yè)績的主要方式，而良好的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)績效提升的有力支撐，只有實現(xiàn)經(jīng)營績效與服務(wù)質(zhì)量的結(jié)合，才能實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。研究院繼續(xù)采用總資產(chǎn)、物業(yè)管理項目總數(shù)、總建筑面積、進(jìn)入城市個數(shù)來評價企業(yè)的服務(wù)規(guī)模，在服務(wù)質(zhì)量的評定方面，引入“星級小區(qū)數(shù)量”指標(biāo)，與業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)費收繳率及物業(yè)管理項目續(xù)約率結(jié)合，來綜合評價企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

       2、經(jīng)營績效與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y(jié)合。經(jīng)營績效不僅是關(guān)注企業(yè)盈利能力和運營能力的重要指標(biāo)，也是企業(yè)市場拓展和發(fā)展速度的重要保障，而是否具有豐富的儲備項目、較為完善的人才結(jié)構(gòu)和規(guī)范化的管理體系以及企業(yè)智能化投入的多寡則顯示了企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿�。而營業(yè)成本率的控制則體現(xiàn)了企業(yè)的成本控制水平，對經(jīng)營績效有較大影響。

       3、經(jīng)營業(yè)績與社會責(zé)任相結(jié)合。作為與業(yè)主日常生活密切相關(guān)的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在構(gòu)建和諧社會方面發(fā)揮了重要的作用。企業(yè)對社會的積極貢獻(xiàn)有利于提高群眾對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)知度，樹立企業(yè)品牌形象，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。研究院采用年度納稅總額、就業(yè)崗位個數(shù)和保障性住房管理面積三個指標(biāo)評價企業(yè)的社會責(zé)任貢獻(xiàn)，引導(dǎo)行業(yè)重視社會責(zé)任。

       （三）計量評價方法

       采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一種從變量方差——協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)綜合實力時，主要是計算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過相關(guān)矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個因子的現(xiàn)實意義并進(jìn)行重新命名，后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權(quán)累加構(gòu)成2017中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)綜合實力指數(shù)。