摘要：現(xiàn)在，各大城市都在鉚足了勁兒搶人。連上海、廣州、深圳這些老牌一線城市，也紛紛放下高高在上的姿態(tài)，給城市的大門(mén)開(kāi)了一道縫 。

       至于二線城市，不知道你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，只要是本科及以上學(xué)歷，絕大部分都可以落戶了。

       只是有些城市有年齡限制，有些城市沒(méi)有年齡限制。

       所以， 如果你是本科以上學(xué)歷，那么幾乎可以橫掃所有二線城市。

       即便是本科以下學(xué)歷，大專或中專，能夠落戶的二線城市也有杭州、重慶、蘇州、西安、鄭州、武漢、寧波等。

       三四線就更不用說(shuō)了，基本上都已經(jīng)是零門(mén)檻。

       特別是最近一兩個(gè)月， 上海、廣州、深圳、杭州、天津等接連出臺(tái)的人才政策一個(gè)比一個(gè)猛，再次將“搶人”推向高潮。

       此時(shí)此刻的樓市還是很微妙的，今天和大家好好聊一聊。

       為什么會(huì)有這種現(xiàn)象？

       各大城市“搶人”的動(dòng)機(jī)雖不盡相同， 但從短期來(lái)看，都跟當(dāng)前樓市的下行周期分不開(kāi)。

       在剛剛過(guò)去的“金九”，全國(guó)重點(diǎn)城市，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新房成交表現(xiàn)明顯不如預(yù)期。

       其中——

       一線城市北京、上海成交面積持續(xù)回落，降幅都在23%左右。

       二線核心城市成交面積普遍環(huán)比下降，比如成都、武漢、長(zhǎng)沙、南京等。特別是南京，跌幅最大54.9%。

       三四線城市進(jìn)一步降溫，累計(jì)成交同、環(huán)比跌幅都有所擴(kuò)大，惠州跌幅最大達(dá)49.5%。

       與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也顯露疲態(tài)。

       在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，二手房有近20城下跌，包括熱點(diǎn)城市天津、南京、石家莊、濟(jì)南、鄭州等等。

       雖然降幅都不算太大，但，70個(gè)大中城市中，依然有接近3成在下跌。

       比如深圳，數(shù)據(jù)顯示，8月深圳全市過(guò)戶11322套二手房，環(huán)比下跌15.6%。因?yàn)槎�手房過(guò)戶存在數(shù)據(jù)滯后性，8月過(guò)戶量雖過(guò)萬(wàn)，但實(shí)際成交已有所下降。

       同時(shí)，8月深圳二手房成交均價(jià)66002元/㎡，環(huán)比下跌1.3%。

       伴隨著需求降溫和預(yù)期回落，二手房的成交均價(jià)也徹底失去上漲動(dòng)力。

       市場(chǎng)下行，放開(kāi)落戶、突破限購(gòu)自然是“托市”的一劑良藥。

       特別是進(jìn)入四季度的業(yè)績(jī)沖刺期，各大樓盤(pán)紛紛打響降價(jià)促銷， 放開(kāi)落戶也有利于提高市場(chǎng)活躍度，刺激成交量。

       然而，更值得關(guān)注的，是背后持續(xù)走高的庫(kù)存。

       目前，不少城市的住宅存量處在近幾年來(lái)的高位，庫(kù)存壓力明顯。

       據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，自2019年8月以來(lái)，百城庫(kù)存就一直保持緩步上行的趨勢(shì)。

       具體來(lái)看——

       一線城市中，廣州庫(kù)存量最大，且同環(huán)比齊增。

       二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、石家莊、唐山等庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米。太原、長(zhǎng)沙、滄州、株洲、煙臺(tái)、寶雞、蚌埠、佛山次之，庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

       對(duì)比2019年8月，以廊坊、張家口、鄭州、洛陽(yáng)、保定等為代表的中部城市，庫(kù)存量顯著增加，漲幅超50%。

       與此同時(shí)，南京的住宅存量也在持續(xù)攀升。

       官方數(shù)據(jù)顯示，目前南京新房存量超過(guò)5.8萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。

       據(jù)悉，以南京樓市的規(guī)模而言，新房庫(kù)存的正常水平是在4萬(wàn)套左右，而如今已接近6萬(wàn)套。

       下面這張圖片，就是目前南京各區(qū)的新房庫(kù)存情況。

       結(jié)果顯示，浦口區(qū)和江寧區(qū)以上萬(wàn)套成庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，棲霞區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)緊隨其后。

       伴隨著新房庫(kù)存仍在持續(xù)走高，降價(jià)促銷的頻率也必定會(huì)加大。

       不過(guò)，長(zhǎng)期而言，各大城市放開(kāi)落戶還有一個(gè)更直接的原因。

       前段時(shí)間，國(guó)家發(fā)改委新發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知，里面再次提到了 大城市放松、取消落戶限制的問(wèn)題——

       督促城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市全面取消落戶限制；

       推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制；

       促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。

       也就是說(shuō)， 城區(qū)人口300萬(wàn)以上的城市，不再區(qū)分具體規(guī)模。

       一律全面放寬、基本取消落戶限制。

       而，目前城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的城市，已經(jīng)基本囊括了國(guó)內(nèi)所有的直轄市、省會(huì)、計(jì)劃單列市以及經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。

       所以在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，國(guó)家有政策，城市有需求，索性更直接地放開(kāi)口子。

       然而，這里還有一個(gè)大問(wèn)題，就是新增的人口該如何承載？

       其實(shí)，不少城市的外圍都存在著大量的永久基本農(nóng)田。

       以北、上、廣為例——

       特別是上海，永久基本農(nóng)田約1820平方公里，相當(dāng)于上海建成區(qū)的一倍以上。這些土地都不能用，因?yàn)槎疾环�合建設(shè)用地的指標(biāo)。

       不過(guò)好在，國(guó)家已經(jīng)對(duì)城市“新增建設(shè)用地”的態(tài)度發(fā)生了重大變化。

       前段時(shí)間，國(guó)務(wù)院印發(fā)了“關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定”。

       在這個(gè)決定里，省級(jí)政府被賦予了更大的土地審批權(quán)。

       北京、天津、上海、重慶、江蘇、浙江、安徽、廣東等8個(gè)省、直轄市，甚至被賦予了永久基本農(nóng)田的征收審批權(quán)。

       這意味著，之前給城市邊界劃定的“生態(tài)紅線”、“永久基本農(nóng)田保護(hù)線”、“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界”，未來(lái)通通可以做出調(diào)整。

       曾經(jīng)，不少城市的發(fā)展空間是被鎖死、封印的。

       如今，城市外圍大量永久基本農(nóng)田，都能被好好利用了。

       建設(shè)用地多了，人口承載量增加了，城市機(jī)會(huì)正在到來(lái)！

       此時(shí)此刻，你看到機(jī)會(huì)了嗎？看到風(fēng)口了嗎？

       三四線城市普遍不限購(gòu)，零門(mén)檻根本不能視為政策利好，影響不大。

       真正有價(jià)值的是諸如上海、深圳、廣州、杭州、成都、重慶等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一二線核心城市。 這些城市的基建、交通、醫(yī)療、教育等資源才是吸引人才的重要因素。

       其中，短期住宅庫(kù)存量大的城市機(jī)會(huì)更多，房?jī)r(jià)的讓利空間更大。

       找到這些既有價(jià)值、落戶又松、房?jī)r(jià)又有讓利空間的城市，并抓住2020年末這個(gè)機(jī)會(huì)節(jié)點(diǎn)。

       畢竟，這些曾經(jīng)要靠政策壓制市場(chǎng)的城市，本身并不缺購(gòu)房需求，也不缺購(gòu)買(mǎi)力，一旦政策有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)很容易就漲起來(lái)。