摘要：現在，各大城市都在鉚足了勁兒搶人。連上海、廣州、深圳這些老牌一線城市，也紛紛放下高高在上的姿態，給城市的大門開了一道縫 。

       至于二線城市，不知道你有沒有發現，只要是本科及以上學歷，絕大部分都可以落戶了。

       只是有些城市有年齡限制，有些城市沒有年齡限制。

       所以， 如果你是本科以上學歷，那么幾乎可以橫掃所有二線城市。

       即便是本科以下學歷，大專或中專，能夠落戶的二線城市也有杭州、重慶、蘇州、西安、鄭州、武漢、寧波等。

       三四線就更不用說了，基本上都已經是零門檻。

       特別是最近一兩個月， 上海、廣州、深圳、杭州、天津等接連出臺的人才政策一個比一個猛，再次將“搶人”推向高潮。

       此時此刻的樓市還是很微妙的，今天和大家好好聊一聊。

       為什么會有這種現象？

       各大城市“搶人”的動機雖不盡相同， 但從短期來看，都跟當前樓市的下行周期分不開。

       在剛剛過去的“金九”，全國重點城市，據克而瑞數據統計，新房成交表現明顯不如預期。

       其中——

       一線城市北京、上海成交面積持續回落，降幅都在23%左右。

       二線核心城市成交面積普遍環比下降，比如成都、武漢、長沙、南京等。特別是南京，跌幅最大54.9%。

       三四線城市進一步降溫，累計成交同、環比跌幅都有所擴大，惠州跌幅最大達49.5%。

       與此同時，二手房市場也顯露疲態。

       在國家統計局發布的8月全國70個大中城市房價數據中，二手房有近20城下跌，包括熱點城市天津、南京、石家莊、濟南、鄭州等等。

       雖然降幅都不算太大，但，70個大中城市中，依然有接近3成在下跌。

       比如深圳，數據顯示，8月深圳全市過戶11322套二手房，環比下跌15.6%。因為二手房過戶存在數據滯后性，8月過戶量雖過萬，但實際成交已有所下降。

       同時，8月深圳二手房成交均價66002元/㎡，環比下跌1.3%。

       伴隨著需求降溫和預期回落，二手房的成交均價也徹底失去上漲動力。

       市場下行，放開落戶、突破限購自然是“托市”的一劑良藥。

       特別是進入四季度的業績沖刺期，各大樓盤紛紛打響降價促銷， 放開落戶也有利于提高市場活躍度，刺激成交量。

       然而，更值得關注的，是背后持續走高的庫存。

       目前，不少城市的住宅存量處在近幾年來的高位，庫存壓力明顯。

       據易居研究院統計，自2019年8月以來，百城庫存就一直保持緩步上行的趨勢。

       具體來看——

       一線城市中，廣州庫存量最大，且同環比齊增。

       二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、石家莊、唐山等庫存量遙遙領先，突破1億平方米。太原、長沙、滄州、株洲、煙臺、寶雞、蚌埠、佛山次之，庫存量也達到了8000萬平方米以上。

       對比2019年8月，以廊坊、張家口、鄭州、洛陽、保定等為代表的中部城市，庫存量顯著增加，漲幅超50%。

       與此同時，南京的住宅存量也在持續攀升。

       官方數據顯示，目前南京新房存量超過5.8萬套，創下歷史新高。

       據悉，以南京樓市的規模而言，新房庫存的正常水平是在4萬套左右，而如今已接近6萬套。

       下面這張圖片，就是目前南京各區的新房庫存情況。

       結果顯示，浦口區和江寧區以上萬套成庫存重災區，棲霞區、六合區、溧水區、高淳區緊隨其后。

       伴隨著新房庫存仍在持續走高，降價促銷的頻率也必定會加大。

       不過，長期而言，各大城市放開落戶還有一個更直接的原因。

       前段時間，國家發改委新發布了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知，里面再次提到了 大城市放松、取消落戶限制的問題——

       督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制；

       推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制；

       促進農業轉移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。

       也就是說， 城區人口300萬以上的城市，不再區分具體規模。

       一律全面放寬、基本取消落戶限制。

       而，目前城區常住人口300萬以上的城市，已經基本囊括了國內所有的直轄市、省會、計劃單列市以及經濟強市。

       所以在這個時間點，國家有政策，城市有需求，索性更直接地放開口子。

       然而，這里還有一個大問題，就是新增的人口該如何承載？

       其實，不少城市的外圍都存在著大量的永久基本農田。

       以北、上、廣為例——

       特別是上海，永久基本農田約1820平方公里，相當于上海建成區的一倍以上。這些土地都不能用，因為都不符合建設用地的指標。

       不過好在，國家已經對城市“新增建設用地”的態度發生了重大變化。

       前段時間，國務院印發了“關于授權和委托用地審批權的決定”。

       在這個決定里，省級政府被賦予了更大的土地審批權。

       北京、天津、上海、重慶、江蘇、浙江、安徽、廣東等8個省、直轄市，甚至被賦予了永久基本農田的征收審批權。

       這意味著，之前給城市邊界劃定的“生態紅線”、“永久基本農田保護線”、“城鎮開發邊界”，未來通通可以做出調整。

       曾經，不少城市的發展空間是被鎖死、封印的。

       如今，城市外圍大量永久基本農田，都能被好好利用了。

       建設用地多了，人口承載量增加了，城市機會正在到來！

       此時此刻，你看到機會了嗎？看到風口了嗎？

       三四線城市普遍不限購，零門檻根本不能視為政策利好，影響不大。

       真正有價值的是諸如上海、深圳、廣州、杭州、成都、重慶等經濟發展水平較高的一二線核心城市。 這些城市的基建、交通、醫療、教育等資源才是吸引人才的重要因素。

       其中，短期住宅庫存量大的城市機會更多，房價的讓利空間更大。

       找到這些既有價值、落戶又松、房價又有讓利空間的城市，并抓住2020年末這個機會節點。

       畢竟，這些曾經要靠政策壓制市場的城市，本身并不缺購房需求，也不缺購買力，一旦政策有所松動，房價很容易就漲起來。