摘要：今年以來，從以項目優(yōu)選租戶的租金進行的創(chuàng)新型保理業(yè)務“租金寶”的入市，到以高收益、可流動的眾籌型產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號”的推出，再到國內(nèi)首只公募REITs基金的發(fā)行，均說明了商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正在悄然興起。

    在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因看好物業(yè)升值前景，慣常采用自己開發(fā)和持有運營的“重資產(chǎn)”模式。由于商業(yè)地產(chǎn)的投資大，資金回收周期長，商業(yè)地產(chǎn)項目盈利能力的強弱不僅體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，從拿地到設計、開發(fā)、招商、業(yè)態(tài)布局，再到后續(xù)運營，每一個環(huán)節(jié)都影響到商業(yè)地產(chǎn)項目的長期生存與盈利。因此商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭不止是某個環(huán)節(jié)的競爭或者產(chǎn)品的競爭，更多地體現(xiàn)為商業(yè)模式的競爭。

　　今年以來，從以項目優(yōu)選租戶的租金進行的創(chuàng)新型保理業(yè)務“租金寶”的入市，到以高收益、穩(wěn)保障、低門檻、可流動的眾籌型產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號”的推出，再到國內(nèi)首只公募REITs基金的發(fā)行，均說明了商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正在悄然興起。本期沙龍，通過解析萬達穩(wěn)賺一號、銀泰租金寶的產(chǎn)品模式及發(fā)展現(xiàn)狀，REITs，并圍繞鄭州商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)化”的發(fā)展趨勢進行深入的探討與分析。

　　搜易貸首席運營官蔣軒：實現(xiàn)經(jīng)營收益+物業(yè)增值收益，促使商業(yè)地產(chǎn)價值回歸

　　當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資規(guī)模大、回報周期長；競爭激烈，產(chǎn)品細分；融資渠道窄、審批難度高；抵押、擔保負債率高四大問題，在此情況下，房地產(chǎn)運營商急需創(chuàng)新融資渠道，快速回籠資金。

　　而以搜易貸與銀泰置地合作推出的“銀泰租金寶”、“銀泰購房寶”為例，通過將銀泰置地旗下的優(yōu)選租金與購房合同轉讓給平臺投資人，大大提高了企業(yè)的融資效率。相較于銀行與信托公司1.5-3個月不等的時間周期，搜易貸使得最終發(fā)放款項的周期縮短至20-30個自然日。截至目前為止，杭州銀泰城加上成都銀泰城均已實現(xiàn)超過2億的融資規(guī)模。

　　文豐律師事務所副主任 王水力：輕資產(chǎn)將成為未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流方向

　　借“萬達穩(wěn)賺一號”的案例，文豐律師事務所副主任、武漢大學法律碩士王水力認為：“房地產(chǎn)與金融密不可分，經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級已經(jīng)迫在眉睫，抓手金融與互聯(lián)網(wǎng)必然成為地產(chǎn)突圍的一種方式，而互聯(lián)網(wǎng)眾籌就是一個明顯的代表。”

　　與目前應用較廣的房地產(chǎn)私募股權基金、房地產(chǎn)信托兩種重要融資方式相比，房地產(chǎn)眾籌募集資金的范圍更廣，融資成本也最低，而對廣大投資者而言，房地產(chǎn)眾籌也能使得投資者收益實現(xiàn)多元化。”王水力說，“房地產(chǎn)商通過發(fā)起房地產(chǎn)眾籌，在滿足客戶個性化需求的同時，也實現(xiàn)了提前鎖定購房群體和營銷渠道的商業(yè)訴求。”

　　仔細來看，萬達推出的“穩(wěn)賺一號”有點類似一支商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款證券（CMBS），并且與近年來非常流行的影子銀行融資方式差異不大。它的亮點在于通過“眾籌”的方式，即通過互聯(lián)網(wǎng)向廣大群眾募集資金，一下擴大了受眾面與知名度。

　　“可以肯定的是，隨著相關法律的逐漸完善，未來眾籌的模式還將越來越多。”王水力說道。

　　中信金石基金 鄭平：無論對于開發(fā)商還是投資者來說，REITs都將帶來全新的體驗

　　在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發(fā)行，已是一個較為成熟的投資品種。此前由中信證券在2014年5月推出的“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃，被認為是國內(nèi)和典型REITs最接近的產(chǎn)品，該產(chǎn)品最大的突破在于可通過深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓，從而實現(xiàn)了REITs產(chǎn)品的流動性。

　　鄭平表示：“REITs與傳統(tǒng)的股票、債券等投資產(chǎn)品相關性較低的產(chǎn)品，可以讓投資者的資產(chǎn)風險分散。從國際經(jīng)驗來看，REITs是介于債券和股票之間的產(chǎn)品，收益較債券高，而風險較股票低。以美國市場為例，隨著美國房地產(chǎn)市場復蘇與房價走高，相應的REITs回報率也水漲船高，有些REITs的年化回報率已超過8%，不失為分散投資風險、優(yōu)化資產(chǎn)配置的優(yōu)良工具。”

　　在此前RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心和中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟聯(lián)合發(fā)布德《中國商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報告》也指出：在萬達為代表的一些專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引導下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式悄然興起。將地產(chǎn)投資與商業(yè)運營分離其實是國際商業(yè)地產(chǎn)界的主流做法，這一模式在中國的出現(xiàn)是行業(yè)洗牌的開始，也是行業(yè)走向?qū)�業(yè)化、走向成熟的必由之路。

　　關于中國地產(chǎn)圓桌會

　　作為新加坡南洋理工大學、中國《地產(chǎn)》雜志和RET睿意德合作搭建一個非營利的公眾學堂，中國地產(chǎn)圓桌會已先后在北京、上海、成都、鄭州、沈陽等多個城市舉辦。通過邀請金融、地產(chǎn)、資深顧問、政府等高層人士擔任講師的方式，圍繞地產(chǎn)熱點核心領域，結合實戰(zhàn)經(jīng)驗總結為大家深度分享地產(chǎn)市場新形勢、商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融等各個領域熱點問題，由于其分享理論契合實際并具備較強針對性，深受地產(chǎn)界人士的信賴與認可。