二三線土地屢現流拍 凸顯高地價下的土地僵局
2011-09-08 來源：21世紀經濟報道 編輯：狄海霞
萬科董秘譚華杰近日公開表示，未來一些受調控影響較大的城市，土地市場也可能會出現機會，萬科會在謹慎投資的原則下保持關注。業內對此認為是萬科出手購地的一個信號。
似乎土地真的便宜了。但不少開發商的投資部門實操手透露，成交均價和溢價率的變化，可能是出讓底價下調，也可能是土地供應結構、性質所致。地方政府地價不讓步，或許才是土地成交量下調的一個更為重要的原因。
據中國指數研究院數據顯示，8月份，全國133個城市成交樓面均價為1203元/平方米，環比下降6%;其中住宅類用地成交樓面均價為1619元/平方米，環比下降9%。平均溢價率持續維持在低水平(8%)，較上月減少5個百分點。
高底價導致低溢價率?
8月底，繼6月后，上海再次迎來較大幅數土地出讓，其中有單日共有7幅不同性質的用地出讓，出讓面積合計高達22.17萬平方米，其中純宅地1幅，面積達12.02萬平方米。旭輝集團以總價27352萬元，樓板價5181元/平方米獲得嘉定新城高臺路南、云谷路以西(A14-1)地塊。中原研究咨詢部報告指出，7幅地塊溢價率都不高，除了調控因素外，比以往略高的土地出讓底價也起到了很大作用。
據中指院數據，全國133個城市單位住宅類用地成交量在8月達到最低，成交面積2018萬平方米，底價成交和低溢價率普遍被視作地價走低的重要表現，但實際上，可能并非如此。同比減少14%。報告指出，全國土地市場各項指標繼續下降，大批地塊流拍。
近日，浙江嘉興包括兩幅住宅用地和商業用地、商辦用地各一幅，均為無競爭幾近底價出讓。當地業內人士分析，兩幅出讓的宅地掛牌起始樓板價分別為4890元/平方米和4932元/平方米，和周邊在售房價相比，這個底價并不低，如果房價不漲，利潤空間有限。兩幅無競爭的宅地最終成交樓板價均只比底價高出5元/平方米。
9月5日下午，蘇州市國土資源局對13宗地塊進行公開拍賣。其中，4宗地塊進入最終競拍，8宗地塊因僅有一家參與競拍而底價成交，1宗因無人競拍而流拍�？偼恋孛娣e約為60.46萬平方米，成交總額13.5058億。關注此批土地出讓的業內人士告訴記者，“價格不便宜。”
上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，2011年1月21日，綠地集團以3.13億元的價格競得嘉定區一商住用地，成交樓板價僅為4533元/平方米。相比之下，此次推出兩幅含居住性質的地塊起拍樓板價已經較半年前的成交樓板價分別高出了近15%和32%，“地塊底價成交的局面并不讓人意外，價格還是在往上走”。這樣的情況也出現在二三線城市。
地方政府與開發商：誰先讓步
旭輝集團副董事長林偉日前在唐山灣生態城英倫小鎮項目開工儀式上透露，集團將逐步實現“環渤海”戰略布局，同時不斷擴充集團土地儲備量。但不同企業的發展階段不同，目前更多地產企業選擇繼續觀望，出手者寥寥。
決定這個僵局的關鍵因素，就在于土地出讓底價的高低。但地方政府主動大幅下調的可能性似乎也很小。
國土資源部近期對需報國務院批準建設用地的城市范圍進行了調整，國務院上收22城市建設用地審批權。分析人士認為，22個城市建設用地審批權上收國務院，將使大部分開發商獲取土地的難度大幅提高，進而打擊開發商進入三線城市的信心。而上述開發商投資部人士則表示，這反而令地方政府主動下調地價的動力進一步降低，地方手上能夠運作的土地資源空間被壓縮，更令地方政府難下決心。
另一方面，土地財政壓力巨大的大部分地方政府，土地收入至今都未能達到去年同期水平，今年的土地收入希望都押在了下半年。
據數據顯示，2011年前8月上海土地出讓金743.1億元，位列全國第一，但僅為去年全年的48.4%。北京土地收入相當于去年的41.0%。絕大多數城市都不如人意。“這種情況下，地方政府何來降低地價的動力。”這位開發商人士直言。
“萬科的判斷不能代表全部，而且注意，譚董秘說的是"可能"，不是一定。”滬上某知名開發商的投資拓展部人士直言，在他看來，現在大部分地方的土地還是太貴，底價基本上沒有下調，不少地方還在持續上調。
客觀而言，與市場高峰時期相比，目前土地市場確實進入了一個相對低谷，對確需增加土地儲備的開發商而言，是個不錯的機會。
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