保障房建設將加速擴張 一路轉負再現資金瓶頸
2011-09-08 來源：21世紀經濟報道 編輯：狄海霞
根據北京市土地整理儲備中心出讓信息粗略統計，2010年出讓的80宗居住用地中，超過20宗明確了要配建限價商品房、公租房、廉租房，少量地塊還要求配建回遷房等。
9月6日，北京房山長陽地塊的競價現場，參與競標的企業均對主持人的報價毫無反應，該宗地最終以網上的最高報價6.09億元被北京市天資置業有限公司競得。值得注意的是，該地塊18.9萬平方米的規劃建筑面積中包括5萬平方米限價房和4萬平方米回遷房。保障性住房面積接近出讓面積的50%。
調查顯示，保障房依然面臨開工之后投資不足的融資瓶頸，而各地保障房用地開路的做法，又進一步壓縮了商品房投資的空間，導致整體上房地產投資增速放緩。
莫尼塔投資發展有限公司等機構報告認為，保障房面臨“投資拉動”陷阱，即實際投資水平與在建水平明顯背離，“快速開工，有限投資”，其對于年度GDP的貢獻或許不如預期的那么明顯。
2011年北京市的保障房建設目標是，新開工建設、收購各類保障性住房20萬套、竣工交用10萬套。截至7月底，北京保障房實現開工約14.2萬套，完成全年任務的71%。北京市住建委稱，將力爭到9月底前，提前兩月實現2011年20萬套保障房全面開工的任務。
北京并非個案。根據莫尼塔機構在北京、重慶、蘭州和南京等地的實地調研，一些地方在中央下達的任務基礎上，主動上調了開工目標。本報記者在西安市房管局了解到，西安在8月底實現新建8.29萬套保障房工程全部開工。為此西安市規定不落實保障房用地的，不得供應其他住宅用地。
1000萬套保障房曾被認為是一個不可能完成的任務。但記者的調查顯示，全國各地保障房開工在下半年進入了白熱化階段，部分地方甚至提高了保障房開工指標。
莫尼塔認為，2011年保障房開工總數甚至很可能會超過1000萬套的目標。但該機構同時指出，資金問題仍是限制保障房順利進行的主要瓶頸。
根據海通證券分析師涂力磊的測算，2011年保障房至少有8000億元的資金缺口。而莫尼塔的調研發現，由于融資渠道仍然有限，融資成本的限制，以及公租房模式的不健全，使得保障房建設仍然存在較為明顯的資金瓶頸。資金瓶頸將限制保障房對實際投資的拉動作用。
“看保障房對投資的拉動，主要角度是產能。但房地產投資和固定資產投資中，設備購置增速并沒有明顯超過投資增速水平，即產能并沒有出現明顯加速擴張情況。”莫尼塔分析師王沛表示，保障房目前存在快速開工、有限投資的狀況，對整體宏觀經濟的拉動作用有限。
北京為例，根據中原地產不完全統計，進入2011年，北京超六成的住宅用地，都需要配建保障房，且配建比例有增加的趨勢。據記者了解，部分出讓地塊的保障房配建比例被臨時提高，個別項目保障房配建甚至遠超商品房。一位不愿透露姓名的開發商對記者表示，在政策高壓下，保障房供地任務一定可以完成。
興業證券分析師張憶東指出，2011年二季度房地產開發企業投資支出明顯收縮。房地產企業經營性現金流出/總資產比例達到了2009年二季度以來的最低值，僅略高于2008年的水平。經營性支出中，購買商品現金支出987億元，環比下降21%，同比下降8%。
多地土地市場信息顯示，受到地產調控政策影響，開發商購地熱情減弱，土地出讓金增速處于較低水平。此外，保障房需要開發商墊資，利潤率收窄，開發商參與保障房建設的意愿可能會出現下滑。這將影響保障房整體融資規模，進而影響到保障房的建設進度。
北京亞豪市場總監郭毅擔心的是，商品房投資不足，一旦調控政策有所松動或者退出，商品房將再度面臨緊缺的局面，房價必然上漲。
莫尼塔認為，如果將2010年和2011年保障房開工水平剔除的話，5月商品房新開工累計同比增速已經轉負，7月商品房新開工增速已下滑至-9%，預計四季度房地產投資增速可能下探至21%左右。保障房開工速度上升的背后，可能暗藏著商品房開工增速放緩的風險。
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