深圳“限購令”執行兩年房價漲了一成多(2)

2012-10-24 來源：0352房網編輯：加文

　　同時，調查顯示繳納社保滿一年的非深戶籍客戶中約有33%的客戶尚未擁有自己的房屋，深圳戶籍客戶中約有80%客戶擁有0套或1套房屋。假設參會者大部分以增加持有房屋數量為目的(而不是換房)，則參與調查的所有客戶中真正具備購房資格的潛在客戶占比約為43%，若加上換房客戶，比例更大。

　　此外，購房人群不少來自福田和南山，47.52%的客戶居住在自有產權房屋中，36.59%的客戶租房為主;房屋屬性以商品房為主，其次為城中村(含自建住宅);現居住房屋多為2-3房的90平方米以下中小戶型為主;一半以上客戶在深圳擁有1套房屋，將近三成客戶尚未擁有自己的房屋。

　　而在這些購房者的置業意愿上，其主要考慮的是2-3房60-90平方米的房屋，三房逐漸替代兩房成為首選，90-120平方米置業群體占比逐步提升;購房資金主要來源于自己的收入，能承受的一套房屋總價在50萬-150萬元之間，愿意承受的首付比例主要為三成;選擇房屋時，主要考慮的是房屋的價格、周邊配套及戶型，此外絕大部分客戶覺得當前深圳市房屋價格偏高。

　　限購兩年，深圳置業者的心態也發生了變化。業內人士分析，以前購房者對于價格下降期望很多，而現在更多則是理性看待房價，選擇那些價格上有優勢的房子，不盲目追高，也理性看到房價趨勢。

　　深圳資深地產評論人士尹香武則認為，“經過限購、限貸等史上最嚴厲房地產政策的鍛煉，深圳購房者的資產意識、價值規律意識成長很快，從以前的‘盲動’變成現在的‘謀變而動’”。

　　開發商 “隨行就市，漫天要價”現象得以改變

　　與購房人群發生變化相適應的是開發商賣樓的目標客戶的變化。

　　“以前買樓的主要是炒家，他們資金實力強，對價格不是很敏感，認定具備升值潛力的樓就一定會出手買，因此給他們賣樓要相對容易”，深圳某中介新房銷售經理稱，“而剛需買家則多是購買首套房或二套房，他們資金實力不強，對價格十分敏感，有時候會因為總價上一兩萬元的差距而放棄購房，這些客戶對于房子的品質和各方面更為挑剔”。

　　在深圳龍崗某新樓售樓處，記者在看房時被首先帶往樣板房實地觀看戶型和園林，待看好后比較認可房型后才會有銷售人員詳細為客戶算價，“現在帶客戶看房，先得要客戶喜歡才能繼續談，畢竟買家大多還是要買了住的，各方面都要看好”，此外，對于銷售人員而言，在限購政策背景下，購房者購房資格審查也變得尤為關鍵，還有其銀行征信，“這些都制約客戶最后能不能成交”。

　　以前開發商賣樓不會主打“剛需”的概念，而現在想要賣樓則都是奔著“剛需”去的，開發商也頻頻打出“剛需解放運動”、“呵護剛需”等活動。某業內人士分析，目標客戶群的改變也讓開發商開始更加重視樓盤品質和配套，只有如此才會在市場上真正有競爭力。

　　而以前開發商“隨行就市，漫天要價”的現象得以改變，“市場遭遇調控，購房客戶稀缺，剛需買家出手更謹慎等都對開發商有了更多約束”，該業內人士認為，限購的市場背景讓開發商在拿地、定價、戶型方面更加理性，對于市場而言就是真正適合于住的剛需盤、中小戶型等更加多了。

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