深圳“限購令”執行兩年房價漲了一成多

2012-10-24 來源：0352房網編輯：加文

　　2010年9月30日深夜，深圳緊急發布住房“限購令”，要求深戶家庭只能買兩套房、非深滬只能買一套房，而如今，這一深圳有史以來最嚴苛的住房調控政策已經執行了整整兩年。據了解，“限購令”執行兩年，深圳樣本二手樓盤的成交價從2010年9月的18002元/平方米，上漲到2012年9月的19972元/平方米，兩年上漲10.9%，對比以往深圳樓市動輒每年上漲30%甚至更高幅度的房價，限購兩年深圳房價可以稱得上是緩慢上漲。

　　此外，兩年限購也讓深圳樓市悄然發生變化，購房主力人群從投資客變為了剛需買家，開發商推盤策略更加理性。

　　房價寶安漲得最多，福田最貴

　　限購兩年，按照深圳官方的數據，深圳新房成交價格微降，從2010年10月的21513元/平方米下降723元，為20790元/平方米，不過市民卻感覺不到這個房價變動。

　　“感覺不到房價有降，頂多是漲得不像以前那么快而已，但還是在漲”，市民許小姐最近剛看了準備置業的區域--龍崗中心城附近的新房，“看上的新房還是要1.3萬-1.4萬元/平方米，而兩年前還有不少1.1-1.2萬元/平方米的房子可選”。

　　對此，專家表示，深圳新房成交價受成交結構影響很大，即最近開發商賣的是好的房子，那么房價就上去，而過一陣賣的是偏一點、小一點的房子，那么房價又會立刻下去，新房成交價并不能反映深圳房價真實的變動情況，市民了解真實房價應該看二手房，而且是看自己心儀的某幾個具體小區的房價變化。

　　深圳中原二手房價格指數是跟蹤深圳188個樣本二手樓盤的價格變化所統計而成，從這一指數可以看出，2010年9月深圳二手房成交均價為18002元/平方米，“限購令”出臺后，均價一路上揚，次年5月達到20884元/平方米，也是兩年內的最高峰。隨后深圳出臺"限價令"再次利空樓市，導致均價連續下跌9個月，到今年2月降至18432元/平方米，隨后又隨著加息等消息市場小幅回暖，到今年9月深圳二手房成交均價為19972元/平方米，比2010年9月上漲10.9%。

　　業內人士分析，新房銷售都是集中推盤，加上開發商有銷售壓力，因此新房受調控后其降價要比二手房更敏感，因此限購兩年中，深圳新房價格在2011年年底有一次明顯的下降，且一直屬于以價換量的銷售策略中，而二手房賣方都是分散業主，加上限購政策后其更加惜售，因此深圳二手房房價在兩年中則沒有明顯的下降。根據深圳中原的統計，在限購兩年中，二手住宅價格雖有波動，卻始終高于限購前的均價。

　　而在各區的二手房價格變動情況中，從2010年9月到今年9月，羅湖區從15402元/平方米漲到17127元/平方米，漲幅11%;福田從24199元/平方米漲到25941元/平方米，漲幅7.2%;南山從22921元/平方米漲到25220元/平方米，漲幅10%;鹽田從14228元/平方米漲到16340元/平方米，漲幅15%;寶安從13101元/平方米漲到18650元/平方米，漲幅42.4%;龍崗從9997元/平方米漲到12453元/平方米，漲幅24.6%。全市六區中，寶安和龍崗漲幅較大，而福田和南山則漲幅較緩。

　　此外，各區中近兩年房價最多時點多出現在2011年4、5月，也是深圳出臺“限價令”加碼樓市調控的時候。從片區來看，羅湖的百仕達、福田的香蜜湖、南山的華強城、鹽田的梅沙片區、龍崗的坂田、寶安的寶安中心區則是各區房價最高的區域，其中福田香蜜湖片區仍是深圳二手房價最高的區域。

　　置業者剛需族是主力更理性看待房價

　　限購兩年，深圳的購房者人群發生了明顯的變化。“剛需”這個詞被越來越多用來形容現在深圳樓市上的購房人群。所謂剛需購房者都是因為自住需求而購房的人群，這些人大多購買的是第一套房或者第二套房，其所謂自住需求包括婚房需求、子女出生等，但與以往深圳樓市中購房人群最大的不同是，這些剛需購房者購房首要目的并非是投資和炒房。

　　以前深圳樓市火爆時，購房者中最多出現過80%都是投資需求買家的情況，而現在深圳樓市中以剛需客戶為主，只有10%左右的購房者是投資需求買家。根據深圳中原在今年秋交會上做的購房人群調查顯示，參加秋交會有意購房的主力人群是26-35歲的青年置業者，占比為48.96%;其次是36-45歲之間的客戶群，占比為26.35%;且以男性客戶為主，因此，年輕的男性客戶是主要的潛在置業者，而以家庭來看，這些潛在購房家庭都是年收入在30萬元以下的2-3口之家。在這些人群中，38.6%為深圳戶籍，其他為非戶籍，但非深圳市戶籍且繳納社保滿一年以上具有購房資格的客戶則占比為38%。

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