房產稅擴容已箭在弦上 政策或更加完善
2012-11-30 來源：0352房網 編輯：加文
財政部部長謝旭人日前撰文指出，將統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。謝旭人指出，要認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。
財政部財政科學研究所所長賈康近日也表示：“擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定”。
“房產稅改革是大勢所趨，土地財政糾偏、現有房地產稅費制度改革、建立正確的激勵制度，都需要房產稅。相信中國房產稅落地的聲音不會太遠。”財經評論員葉檀指出，目前試點城市房產稅收入只是土地收入的零頭，因此以往交易環節增量部分收稅的辦法必須有大突破，才能實現兩步走的目標：第一步讓房地產稅與土地稅合并，解決雙重收稅所引發的質疑;第二步以大的房地產稅取代土地財政，逐漸過度，以防出現地方政府的兌付危機。
試點效果難言理想
上海市稅務局日前公布了全市應繳納房產稅住房最新數據。截至目前，上海共認定約5萬套住房需繳納房產稅，去年認定2萬余套，今年約3萬套，其中90%適用0.4%的稅率。
上海財政局數據也顯示，2011年上海地方財政收入3429.8億元，其中房產稅達22.1億元，而土地收入，則占據了財政收入的43.5%。今年上半年不景氣的土地市場使上海土地收入僅為去年同期的四成，雖然下半年土地市場回暖，但房企在一線城市的出手頗為謹慎。假若按2011年房產稅征收金額算，今年的房產稅收入大約在60億元以內。雖然同比增幅明顯，但土地出讓金下滑帶來的財政上的捉襟見肘，是房產稅收入所無力扭轉的。
業內人士認為，從目前上海、重慶兩地房產稅試點看，房產稅的征收并沒引發大量多套房市民賤賣房子，兩地樓市來自房產稅的影響很小。上海雖然認定了5萬套房產需繳納房產稅，但從目前看，新購第二套及以上住房且人均超過60平方米，這種范圍的圈定讓大多新購住房居民避開了新稅種。而重慶以房價高于市場均價3倍的形式征收，是將房產稅定義于類似高消費稅的稅種，對一般人而言屬于隔岸觀火。
政策或將更加完善
根據上海和重慶的房產稅試點細則，目前都只涉及對新購商品房征收房產稅。“從政策導向來看，未來房地產稅費將會逐漸轉移到持有環節。”業內人士表示，在存量住宅市場，目前持有環節基本是零稅費，這就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房產等待價格上漲。而在交易環節稅費部分存量房交易成本高達10%以上。增加持有環節稅費，將逐漸擠壓出目前市場的存量閑置房源，有利于市場的流通。
研究院副院長陳寶存表示，北京每年有60萬-100萬人口引入，現在城市化進程雖然完成了51.27%，但其中的流動人口還有2.3億，這些流動人口中租房人群占1.7億，這1.7個億就是市場上租賃房屋的主體。現在租房市場影響著賣房市場，如果這個不改變的話，房主會把一年的稅轉到房租里去，而最終承擔房產稅的是租房人群。一位長期研究土地市場的房地產專家表示，樓市調控很難依賴房產稅，在我國目前現狀，大城市實際空置的房產比例并不高，大城市房產權屬復雜，在不解決供給的情況下，盲目擴大房產稅范圍很可能會導致存量環節稅費被轉移到交易環節。因為供小于求，購房者很可能負擔更多。
中原地產市場研究部總監張大偉預測：“房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但從長遠看，肯定會涉及存量多套房。”
進一步擴大試點范圍
國務院發展研究中心研究員倪紅日前透露了另一個試點思路。如果房產稅向全國擴圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的房產稅改革方式，先從經營性物業改革。湖北鄂州試行的方案是整合房產稅和城鎮土地稅，同時改革房產稅，將按照房產原值征稅的標準，改為按照市場評估值征收。
同時，房產稅逐步擴大的技術準備也已基本完成。全國30多個省區市的地稅官員正開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，為開展非經營性房產存量部分恢復征稅試點，提供技術儲備。此外，國稅總局與中國人民大學公共管理學院合作舉辦的房地產估價技術應用工作高級專業人才培訓班也已正式開班。
“此前對于房產稅的傳言很多，但較確切的消息還未出現。”鏈家地產市場部經理李曉煒認為，如果房產稅針對多套房持有者及部分高端住宅征收，那么在房產稅實行前不排除有業主拋售二手房，但從目前看，這些消息還沒有刺激到市場，市場表現還是較為平淡。
中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授表示，雖然房產稅在調節財富分配、實現社會公平方面的意義不容置疑，也確實應該繼續擴圍，但房產稅征收、計稅等方面的改進辦法也應該好好研究。國家有關部門在研究房產稅如何進一步改進時，要不僅關注其帶來的經濟效益，更應該著眼國情、民俗和百姓關注度等方面。
然而，對于此次官方表態房產稅擴大試點的消息，張大偉表示，或許后調控時代即將到來。
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