空置率太高 三四線城市頻頻出現“鬼城”
2013-01-25 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：近期三四線城市頻頻出現“鬼城”。有業內人士分析認為，常州樓市庫存量太大，空置率太高，未來難有大的發展。不過，常州房管部門則認為，常州樓市供需兩旺，不存在“鬼城”一說。
事實上，鄂爾多斯并非個案，正行進在城鎮化發展之路上的中國還存在著更多“鬼城”危機。作為中國房地產泡沫的“終極產物”，“鬼城”危機正在三四線城市蔓延。前有60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城等國內知名的“鬼城”。
常州陷“鬼城”危機
地處長三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吳龍城之稱。近年來，隨著經濟的高速發展，常州的房地產市場也進入快速發展階段，有業內人士甚至用常州成為各大房企“兵家必爭之地”來形容常州房地產市場的火爆。然而近日，由于新建住宅空置率過高，常州被稱為繼鄂爾多斯之后的又一個“鬼城”。有業內人士分析認為，常州樓市庫存量太大，空置率太高，未來難有大的發展。不過，常州房管部門則認為，常州樓市供需兩旺，不存在“鬼城”一說。
常州武進區武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區，路兩旁的新建建筑拔地而起，各種色彩鮮艷的樓盤銷售處也隨處可見。據了解，在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米。統計數據顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫存量達到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個月。
在庫存已經高企的情況下，近幾年常州的城市綜合體開發更加劇了樓市的庫存壓力。數據顯示，目前常州市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個。之所以會短期內涌現如此多的城市綜合體，主要是因為樓市調控所帶來的，常州克而瑞市場總監楊瑜認為：“在住宅調控常態化下，商業領域由于不受調控限制驟然升溫，而如城市綜合體類型的大盤作為商業地產最具代表性的產品，越來越受到房企的青睞。”在業內人士看來，龐大的城市綜合體項目固然有諸多優勢，但是龐大開發項目需要大量的商業資源和客流資源來支撐，如果這些資源不足以支撐的話，那么就會出現大量的綜合體項目空置。而常州現在正面臨著這種飽和的狀態。
營口積弱難返
地處渤海之濱的營口，被譽為“百年港埠、河海之濱、魚米之鄉”，但在全國房地產市場地圖上，只能算是三線城市。據了解，當地市區新盤開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右;而正在開發的遼寧（營口）沿海產業基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項目甚至已停工。更嚴重的是，當地幾乎所有銀行從2012年初就已停止向房地產開發商貸款。當地銀行業人士表示，今明兩年銀行的房地產貸款業務都不太可能開閘。對于營口多家銀行停止開發貸的行為，地產研究機構CR IC(克而瑞研究中心)品牌總監黃章林認為，這說明當地樓市的風險已經很嚴重，如果當地開發商的資金需求一直得不到滿足的話，不排除有崩盤的可能性。
連政府部門也看不下去，一系列扶持政策隨之出臺。然而，積弱難返的營口樓市，頗有鄂爾多斯的影子。上海易居研究院研究員嚴躍進指出，營口樓市滯銷的原因是人口密度比較小，土地供應多，供求關系失衡。有限的市場需求和相對無限的土地供應，構成了營口樓市最大的風險。
“先造城后造市”的苦果
松江大學城位于上海松江新城區西北角，占地約8000畝，是目前我國規模較大的大學園區。由于是在一片農田上規劃建造起來的，因而松江大學城多年來幾乎是一座“空城”。嚴格意義來說，上海的新江灣城還夠不上像鄂爾多斯這樣的“鬼城”級別，但在許多對這個板塊熟悉的人眼中，這里也是一個微型的“鬼城”。截至目前，其內部學生公寓和教室等公共設施的使用率較低，區域內的住宅小區空置率畸高，商業租售比約為1/1000，人口導入緩慢。業內人士指出，在城鎮化浪潮中，以松江大學城為核心的松江新城區遭遇了片面追求土地和投資快速擴張、人口市民化緩慢的瓶頸。隨著該大學城的資產利用率下降，對周邊經濟的輻射作用也被削弱，在松江大學城房地產投資連年高速增長的背后，是“先造城后造市”的苦果，是概念炒作帶來的空城危機。
其實，已經存在的眾多“鬼城”帶來的負面影響不僅僅在感觀層面，地方政府“騎虎難下”的境遇才是最大痛苦。目前的現狀是，新城開發規劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運作來完善與整改。這意味著新城開發后期成本加大，而糾錯的成本往往比用來完善的成本大得多。更何況這樣的后期成本更多時候是個無底洞。
“以京津新城為例，2005年建成之時，其配套設施投資高達68億元，2008年二次定位整改時期配套設施建設追加資金40億元，接近原計劃相關投資的2/3。”另外，為了使“鬼城”能盡快復活，各地政府傷透腦筋，從人才引進到各種政策優惠，想方設法，甚至不惜代價地進行招商引資，付出巨大的人力和財力成本。洲聯集團·五合智庫總經理鄒毅指出，這些城市嘗盡了“先造城后造市”的苦果。
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