新國五條地方細則密集落地 引發(fā)陰陽合同糾紛
2013-04-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂
摘要：隨著“國五條”及各地實施細則的出臺，房地產(chǎn)領(lǐng)域已進入新一輪調(diào)控期。而近幾年間，國家相繼出臺了一系列針對樓市的宏觀調(diào)控政策。由政策調(diào)整所引發(fā)的商品房買賣糾紛問題，呈現(xiàn)出多內(nèi)容、多層次、多類型的特點，例如商品房預售政策引發(fā)的問題、借名登記引發(fā)產(chǎn)權(quán)爭議的問題、共有產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力問題等。
在各類問題中，陰陽合同糾紛頻頻引發(fā)關(guān)注。
實踐中，交易雙方簽訂的網(wǎng)簽合同與實際履行的合同內(nèi)容不一致所引發(fā)的糾紛，被稱為陰陽合同糾紛。由于先后多份合同在成交價款、履行期限等方面不一致，當交易雙方就具體內(nèi)容發(fā)生爭議時，究竟應以哪份合同為準成為人民法院審理此類案件的關(guān)鍵。
同時，在“國五條”及其細則中，個人住房轉(zhuǎn)讓“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”個稅，被看做是調(diào)控“重錘”。為逃避稅收，當事人之間很可能就同一房屋的買賣分別簽訂多份房價款不同的合同，以逃避監(jiān)管，獲取非法利益。這一問題將直接影響國家稅收政策的執(zhí)行，不僅影響正常的稅收法規(guī)的實施，甚至導致“國五條”有關(guān)加征20%稅收的規(guī)定成為一紙空文。
要解決交易雙方因陰陽合同導致糾紛，以及規(guī)避納稅義務的問題，司法部門和稅務部門都應及時采取針對性的措施。
司法部門應修訂相關(guān)司法解釋，其中合同內(nèi)容的確定，以當事人真實意思表示為據(jù)。
當事人為了同一合同標的先后簽署多份內(nèi)容約定不同的合同時，應探求當事人的真實意思，以當事人的真實意思表示確定合同內(nèi)容。判斷當事人真實意思表示應遵循如下原則：第一，后合同優(yōu)先于前合同原則；第二，如有證據(jù)證明后訂立合同是虛假、非真實的，則應以先前訂立的合同為準；第三，經(jīng)行政機關(guān)備案的合同，在判斷當事人真實意思表示上沒有必然的效力優(yōu)先性。但是，對當事人規(guī)避限購政策，逃避稅收等故意簽訂陰陽合同的行為，人民法院應當及時作出司法建議，由相關(guān)行政部門按照規(guī)定予以處理。
稅務管理部門可以根據(jù)房屋的性質(zhì)、位置、建成年代等因素，確定多層次的商品房交易最低計稅價格，并根據(jù)市場變化情況及時調(diào)整，使最低計稅價格與市場交易價格大致相當，從制度上杜絕偷漏稅行為的發(fā)生。
對于出售自有住房的，全面核查房屋原值，嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。同時，加大對避稅行為的行政處罰力度，對偷稅漏稅行為予以懲罰。建議由政府稅收部門、房地產(chǎn)管理部門與人民法院之間通過建立信息交流機制的方式，就人民法院審理案件過程中發(fā)現(xiàn)的陰陽合同問題通知政府稅收部門，由稅收部門對已查實的避稅行為予以處罰并公示，從而起到減少與杜絕陰陽合同糾紛的作用。
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