著名財經評論人周宏：地價不限制 房價調控難
2013-05-23 來源：0352房網 編輯：紅蘭
摘要：新國五條自出來以來就備受質疑，能否有效的抑制房價成為各界普遍關心的是一個話題。對此，業內人士周宏發表了自己的房價觀：只要不限制地價，房價下降就成為空談。
周宏：面粉的價格漲了，面包的價格自然也會漲。人們常這樣比喻地價與房價的關系。但就在北京執行有史以來最嚴格的限房價政策的同時，多塊土地均以不同程度的溢價成交，其中一多功能用地經過60多輪競價最終以溢價230%成交。
在房價調控方面，京版樓市的調控細則明確提出，“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。”為此，北京市住建委采取了史上最嚴厲的價格管制，不僅涉及期房，連現房也要限價。但目前北京房價仍保持上漲趨勢，尤其是人們對房價上漲的預期仍然很強烈。
如果今后出讓的土地價格仍然保持上漲，房價上漲的預期將無法改變。如果房價上漲預期仍然很強烈，那么目前執行的限房價政策最終可能只是使房價在統計數字上保持不漲，而實際上房價依然在漲，只是變形為裝修款。因此，必須要限房價的同時也要限地價。只有兩頭同時管住，房價才有可能保持穩定，房價上漲的預期才會改變。
屢調屢漲的房價以及社會輿論對土地財政導致高房價的詬病，已使各級政府感到越來越大的壓力。多年以來，土地出讓價高者得的方式確實對房價上漲起到了推波助瀾的作用，在中國，土地掌握在政府手中，開發商要想獲取土地只能從政府手中購買。而開發商拿地的目的是為賺取利潤，自然高價拿地之后會以更高的價格出售。于是，就形成了地價上漲帶動房價上漲，房價上漲又拉動地價上漲的循環。而且在這一循環中開發商與地方政府的利益也被綁得越來越緊。自然，房價越調越高也與高價賣地脫不了干系。盡管“國五條”中并沒有提到改變土地出讓方式，但管控房價已經到了不得不改變土地出讓方式的時候了，否則樓市調控又將淪為“空調”。
其實，在2011年北京就曾對土地出讓方式進行過新的嘗試。在2011年8月，北京推出了全國首個“限地價、競房價”的土地——“北京市門頭溝永定鎮居住用地”。“限地價、競房價”是限定土地的價格后，開發商來競房價，最終以價低者得地。該地塊在9月21日揭標，由中鐵房地產集團有限公司競得，也就是如今正在銷售的中國鐵建梧桐苑。從開盤至今，一直穩定在13600元/平方米。無論政策如何變遷、市場如何波動，梧桐苑的成交價格始終沒有變動。
5月8日北京市國土局公布的239宗年內首批擬供應地塊中，并未提及“限房價、競地價”地塊。但是京版樓市的調控細則卻提到了進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。今后北京可能會在保障住房和在售商品房之外推出一類新的產品，即通過“限地價、競房價”方式產生的“新限價房”。
北京市建委有關人士表示：納入限價房序列管理是個全新概念，主要是針對中等收入家庭，滿足自住、改善型需求的商品房。不過，這一提法提出至今仍然沒有具體的細化政策出臺。
既然限價房序列管理與“限地價、競房價”的土地出讓方式緊密相關，那么就需要國土局與建委盡快出臺相關執行細則，以此穩定市場對房價和地價的預期。
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