鄂爾多斯大量房產斬價急售頂賬 賣出去屬幸運
2013-10-31 來源：上海證券報 編輯：王紅蘭
摘要：當一線城市樓市再度迎來“金九銀十”、并讓外界對高房價擔憂之時，以鄂爾多斯、神木為代表的部分三四線城市，卻仍未走出上一輪房地產調控的“冰谷”。
過去幾年間，伴隨煤炭漲價，在源源不斷從地下挖掘“黑金”帶來的財富效應作用下，各地大量民間資本和掘金者紛紛涌入，并在當地民間借貸的推波助瀾下，上述地區房地產市場迅速膨脹，其房價一度直追一線城市。
然而，與當地有限的常住人口不相協調的是，上述地區的樓市供應量過剩程度令人咋舌，大多數房產并非因為“剛需”，而是以滿足身份榮耀和財富欲望的中國式“購房崇拜”。
2011年下半年以來，民間借貸熱潮悄然蔓延并最終演化為一場危機，成為擠破上述地區房價泡沫的“最后一根稻草”。在遭受一場危機浩劫后，當地民眾終于在一堂風險教育課中幡然醒悟，財富管理則是他們亟須惡補的下一課。
神木：滿城盡是拋房客
時隔兩年，上證報記者再次來到這座有“中國科威特”之稱的神木縣城——該縣緊鄰中國最大的神府東勝煤田，一度因“陜西第一強縣”和“全民免費醫療”而名聲大噪，后又因出了個擁有41套房的“龔愛愛”而廣為人知。
與兩年前高層建筑尚不多見、外觀稍顯破舊的縣城相比，如今，一片片外觀洋氣的高層建筑群矗立在穿城而過的窟野河兩岸，一座高數十米的高架橋貫穿縣城東西，一幅由當地政府精心打造的“最美縣城”藍圖初具雛形。
不過，在繁華的表象下，當地樓市正經歷一場“寒流”。分布于縣城各個角落的信息欄則成為洞察房價走勢的風向標。位于縣政府南門外的信息欄，被一層層房產租賣廣告糊得嚴嚴實實，“急售”、“急租”是幾乎每張廣告的關鍵詞。
這天中午，家住附近的王阿姨提著一個裝滿“房屋急售”廣告的塑料袋，她要轉讓的是她名下某新樓盤的三套房，面積均為158平方米，盡管她的期望值已經從去年的180萬一路下跌到120萬，但最終多少萬能成交，她心中并沒有底。
據了解，王阿姨名下的三套房均為拆遷補償所得，因此并不存在“割肉”一說，看著房價一天天縮水，現在她只想早日脫手。“有時間就重貼一遍，否則很快會被淹沒。”與記者說這話，她就朝不遠處的另一信息欄走去。
“趕著貼廣告”的并不止類似王阿姨這樣的個人售房者，位于縣城人民廣場附近的一處信息欄，兩位衣著筆挺的房地產中介也趕來貼售房廣告。
在其中一位房產中介看來，神木房價是從前年就開始跌了，只是沒有那么明顯，“去年房子還是幾萬幾萬得跌，今年就是十幾萬、幾十萬地跌。今年七八月份你沒來，那時候跌得最兇。”他說。
隨后，記者在這位房產中介的帶領下，來到了位于縣城核心位置的某小區，一套160平方米的大三居毛坯房，現在業主報價130萬(需全款)，而在房價最高的時候，200萬都很難搶到很好的戶型。
行走在神木縣城東興街上，隨處可見類似“此樓整體或分割出租”、“低價出售高檔寫字間”、“此樓11層、12層整體出租出售”等掛在顯眼處的廣告。樓市下行，昔日火爆一時的部分高檔會所也掛出整體轉讓的招牌。
鄂爾多斯：“頂賬房”腰斬入市
如果說神木樓市入冬尚不足一年的話，那么距這里200多公里外的鄂爾多斯的情況則更糟糕一些。實際上，自2011年下半年起，隨著當地民間借貸危機的爆發，鄂爾多斯樓市就已陷入停滯狀態。
尤其是最近一年來，盡管以北京為代表的一線城市房價再創新高，但鄂爾多斯的房價自上一輪房地產調控以來，就再也沒有緩過勁了。期間，當地房價暴跌的消息更是頻見報端。為一探究竟，記者兩年來第五次奔赴鄂爾多斯。
10月中旬，記者跟隨地產中介來到位于康巴什新區的公務員小區，其中一套150平方米的三室兩廳的“頂賬房”售43萬，單價每平方米2800元。兩年前，該小區以低于周邊商品房20%的4100元定向出售給當地公務員。
事實上，在鄂爾多斯二手房銷售市場上，類似以“腰斬價”急售的“頂賬房”并非少數。迫于債權人步步緊逼的償債壓力，很多房產持有人不得不以遠低于市場價掛牌，盡管如此，能賣出去仍屬幸運。
“由于現在購買力差，降價也難以拉動銷量，表面上開發商降價幅度有限，但實際上，真實的成交價低得驚人。甚至只要能拿出30萬元現金，100平方米內的房子可以隨便挑。”鄂爾多斯一位知情人士告訴記者。
在東勝通往康巴什的必經之路的中段，兩年前開盤的高檔社區“星河灣”，最初標價每平方米2.4萬的精裝房，目前正以毛坯房每平方米1萬元的價格促銷，而在二手市場，更低至每平方米幾千元拋售。
民間借貸成壓倒房價的“最后一根稻草”
房價腰斬、門店歇業、售樓處人去樓空、低價轉讓轉租廣告遍布街頭巷尾……在鄂爾多斯、神木等地，所見所聞皆觸目驚心。而比房價暴跌令當地人擔心的是，由于外來人口的急劇減少，即便再降價也根本賣不動。
“當地人都有外賬收不回來，他還怎么買房?煤價暴跌、地產停工，外地人掙不上錢怎么可能留在哪?人人逃離的結果只能是惡性循環，無量下跌。”一位曾在鄂爾多斯做生意的知情人士表示，并斷言五年之內不可能恢復了。
“人口外流對住房需求減少，尤其減少了住房租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產，泡沫勢必破裂。” 曾多次參與調研的高和資本董事長蘇鑫(微博)認為，房地產開發量嚴重過剩以及外來人口大批流失，是造成當地樓市低迷的主因。
來自鄂爾多斯官方公布的數據顯示，2011年末全市常住人口130萬人，比年初減少了3萬人。而根據蘇鑫一行的調研，當地人口外流可能更加嚴重，僅僅東勝區去年就走了10萬人。
房地產超量供給、本地人口有限、務工人口外流——同樣的悲劇也發生在縣城人口僅有30萬的陜北神木。
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