五成房企將面臨洗牌 地產市場遭遇冷清局面
2011-07-13 來源：0352房網 編輯：狄海霞
今年房地產行業經歷了史上最嚴厲的調控。一度緊缺的資金鏈，保障房的任務和限購令等待一系列措施，可以說讓開發商喘不過氣來。
可以預見，未來一兩年內，在保障房還難以形成大規模有效供應之前，也就是說，在保障房還難以對沖房價快速上漲之前，房市政策依然會延續高壓態勢。而且這種延續，也絕不是有些人所說的“調控常態化”，而是房地產政策導向的根本性變化。為什么會這么說?因為既往的調控政策主要圍繞著對商品房市場的“修復”，而這一次則是因為住房“雙軌制。
本次“史上最嚴厲”的調控，對房企的影響肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此斷言，絕非過于悲觀，概因對未來房地產市場競爭格局冷靜分析的結果。
首先我們看一下相關數據及其對住房供應結構的根本性影響。
1、“十二五”期內，即2015年前，國家明示了3600萬套保障房的建設計劃。根據最新的政策精神，綜合考慮公租房、廉租房、經濟適用房、棚改房、限價商品房等各類保障房的產品屬性，按50㎡/套計算，計18億㎡，年均3.6億㎡。我們知道，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，其中商品住宅銷售面積約8億平方米(2010年，商品住宅投資投資34038億元，占房地產開發投資的比重為70.5%)。根據國土資源部門近日公布的住房用地供應情況和《2011年全國住房用地供應計劃》，2010年全年住房用地實際供應125381.85公頃(12.54億㎡)，完成67.87%;其中商品房(包括限價商品房和中小套型商品房)供地10.05億㎡;2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比 78.6%。未來五年內，在用地指標不可能大幅度增加的情況下，保守預計，將有40%左右的土地轉為保障房用地。再考慮到供地計劃的實際完成情況、出讓狀況(許多地都是“夾生地”)和出讓土地實際開發情況，預計未來五年內商品住房供應面積不會超過50億㎡。按照100㎡/套計算，供應套數是5000萬套。
保障房是3600萬套，商品住房時5000萬套，套數比是0.72:1。
根據最新人口普查加過，2010年家庭戶規模為3.10人。這意味著3600萬套可以解決1.1億中低收入者的住房問題。再加上過去多年已經享有保障房的人數，2015年或將有1.6億人享有保障房。到2015年，城鎮化率約達到53%，也就是有7.3億城鎮人口。這意味著有22%的城鎮人口住保障房。與住商品房人口的大致比例是1:3.54。
綜上，保障房和商品房的供應套數比0.72:1，人口比1:3.54。這就是未來住房市場的“雙軌制”。
2、住房供應結構的“雙軌制”將意味著整個商品住房市場的整體萎縮。縮減多少呢?
2010年，在“史上最嚴厲”調控影響下，全國商品房銷售面積同比增長10.1%。如果沒有現在的“三限”政策(限購、限價、限貸)和保障房建設計劃，“十二五”期間商品住房銷售面積累積可能達到65億㎡——與上面50億㎡的預測值相差15億㎡，相當于減少了30%。姑且不考慮一線優秀企業的業績增長率肯定會高于行業平均增長率的因素，則將有30%的房地產企業被“洗牌”!如果考慮到一線優秀企業的業績增長率肯定會高于行業平均增長率的因素，可能將有超過三分之一的-全球品牌網-中小企業被“洗牌”!
總之，這一輪的調控不是簡單的、慣常的“調控常態化”，而是政策導向的根本性變化。這種變化意味著整個住房供應結構的變化，同時意味著房企習以為常的增長速度將一去不復返了，更意味著殘酷的“洗牌”其實已經開始了。因此，房企要做的、能做的，只有兩件事：一是要做好打持久戰、打硬仗的準備，二是要盡快轉變增長模式，要練好內功。
要留存下來，并要實現增長，只有四個字：調整、轉型
根據蘭德咨詢對一線房企的研究，優秀的房地產企業具有以下八個特征：
1、能提供精致、品質、價值的產品和優質的服務，并已形成較成熟的產品線體系和服務體系
2、具有鮮明特色的品牌形象
3、股權結構合理，具有完善的法人治理結構
4、戰略方向清晰，商業模式明確，具有獨特的、難以比擬的核心競爭力
5、具有敏銳的市場把控能力、反周期能力，以及規模開發能力和快速開發能力
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