十一黃金周樓市價格“全面深調(diào)”已成大勢所趨
2011-10-03 來源：新華社 編輯：狄海霞
數(shù)據(jù)顯示:在30個監(jiān)測城市中,逾五成城市成交面積環(huán)比下跌,7個城市環(huán)比跌幅超過20%。進入9月以來,在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的35個城市中,樓市成交量同比下降的城市數(shù)量由19個上升為22個,其中成交量同比跌幅超過30%的城市也由11個上升為13個。銷量的下跌在重點城市的表現(xiàn)尤其明顯。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下,房價深度調(diào)整的跡象卻并不明朗,未來樓市的走向引人關注。
傳統(tǒng)的樓市銷售旺季并沒有給低迷的房地產(chǎn)市場帶來“驚喜”。根據(jù)市場機構的統(tǒng)計,9月份以來,國內(nèi)多個城市樓市成交量持續(xù)處于低位;與此同時,不久前多個上市房企公布的半年報顯示,房企的存貨量已經(jīng)達到4年來最高水平;除此之外,隨著流動性的不斷收緊,房企資金鏈更是日益緊張。
自2011年年初房地產(chǎn)調(diào)控進一步加力以來,重點城市的樓市成交量就開始走下坡路。在9月傳統(tǒng)的樓市銷售旺季開始前,地產(chǎn)銷售已經(jīng)在多個城市遇冷。即便進入了“金九銀十”,銷量下跌的趨勢依舊沒有改變。新華社發(fā)文認為，在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價拐點已近在眼前。
存貨達歷史新高，“以價換量”勢在必行
據(jù)統(tǒng)計,二季度兩市136家房地產(chǎn)公司的總存貨較一季度增長突破萬億元大關,達1.07萬億元。其中,最引人關注的“招保萬金”四大巨頭,2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅增長,在一線城市,截至目前的去庫存時間一般需要1年以上,甚至到2年左右。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,前8個月全國住宅新開工面積為102089萬平方米,而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米,差額高達6.5億平方米,這顯示出樓市的潛在供應量較大。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,預計年前,開發(fā)商除了加大在高端項目上的獲利機會外,還會通過多種方式消化庫存,否則,大量庫存積壓和年底新項目增多,有可能會使明年初的項目難以抵抗價格普降的壓力。
成交量的回落,直接導致了開發(fā)商庫存的增加。根據(jù)不久前陸續(xù)公布的上市房地產(chǎn)公司半年報,上市房企的存貨量已經(jīng)達到4年來的最高水平。
房企資金鏈趨緊，回籠資金壓力倍增
數(shù)據(jù)顯示,上半年上市房企整體資產(chǎn)負債率上升了3.58個百分點,達到72.25%。負債總額突破萬億元,達到10921.43億元,同比上漲41.29%。其中,最具殺傷力的流動負債已占負債總額的70.62%,高達7712.57億元,同比上漲53.88%。其中,短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債分別同比上漲12.66%和89.42%,達到669.61億元和980.37億元。顯然,過去的巨額舉債已到歸還之時。
負債累累的同時,銀行貸款卻在不斷收縮。對于大部分房企來說,資金問題愈加嚴重。除了銷量的大幅回落和庫存的持續(xù)增加之外,懸在開發(fā)企業(yè)頭上的另一把利劍——資金鏈,同樣面臨著前所未有的考驗。成為扼殺樓市轉(zhuǎn)機的又一大天敵。
事實上,在房地產(chǎn)調(diào)控政策累積作用下,8月份70個大中城市有46個城市新建商品住宅價格停止上漲步伐,與7月份相比,價格止?jié)q城市明顯增多。不過,雖然房價已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢,但與人們期待的“拐點”仍有不小的距離。市場仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價為主,尚未進入普降階段。
三重壓力下，價格深調(diào)或?qū)⑺募径瘸霈F(xiàn)
張月表示,目前開發(fā)商試探性降價的成分仍多,但市場已經(jīng)進入深度觀望期,成交量的持續(xù)下降,說明房價小幅下降難以被消費者接受,多數(shù)購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強預計,在開發(fā)商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下,必然更期望采取以價換量的銷售模式,房價下跌的步伐有望加快,價格“拐點”有望加速確立。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,受限購、限貸等多重調(diào)控政策的影響,潛在的購房者無論從購房資格還是購買能力上都開始受到明顯限制,這直接導致了成交量的回落。而樓市整體預期的變化,也使不少消費者在短期內(nèi)購房的意愿下降。
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