葉檀：全國各地征收房產(chǎn)稅完全是大勢(shì)所趨
2012-11-21 來源：葉檀的博客 編輯：木木
房產(chǎn)稅改革是大勢(shì)所趨，土地財(cái)政糾偏、現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革、建立正確的激勵(lì)制度，都需要房產(chǎn)稅。相信，中國房產(chǎn)稅落地的聲音不會(huì)太遠(yuǎn)。
新一輪試點(diǎn)方案低調(diào)上報(bào)。《華夏時(shí)報(bào)》11月15號(hào)報(bào)道，房產(chǎn)稅試點(diǎn)正處于穩(wěn)步推進(jìn)中，最新的進(jìn)展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調(diào)開展試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，其中鄂州方案已上報(bào)，湘潭方案還不明朗。全國擴(kuò)容時(shí)間表尚需中央、地方達(dá)成一致后方可實(shí)施。綜合各方信息，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)開始推廣，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅進(jìn)行合并改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位按評(píng)估值征稅，一些地區(qū)將在存量環(huán)節(jié)征稅，非投資的首套住房將有優(yōu)惠措施。
目前征稅技術(shù)上不存在障礙，障礙在于如何穩(wěn)步替代現(xiàn)有的稅收體制與土地財(cái)政。
存量房的信息已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒。按照財(cái)政部和稅務(wù)總局于2009年下發(fā)的《關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》，去年末以來，全國大部分省份和城市陸續(xù)發(fā)布公告，對(duì)存量房信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)行招標(biāo)建立“存量房數(shù)據(jù)信息庫”。截至今年，一些省份已經(jīng)做到全覆蓋。該系統(tǒng)將成為天網(wǎng)，房屋地段、面積、產(chǎn)權(quán)等各項(xiàng)與評(píng)估有關(guān)的信息將納入其中，為房產(chǎn)稅奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
按照市場(chǎng)房?jī)r(jià)評(píng)估也不是問題。從今年7月底以來，國家稅務(wù)總局組織來自全國36個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員，在中國人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，權(quán)威人士向《中國證券報(bào)》確認(rèn)，這種估價(jià)技術(shù)同樣將應(yīng)用在未來的房產(chǎn)稅征收中。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)為滿足房地產(chǎn)交易所需，已經(jīng)建立起一套行之有效、被市場(chǎng)認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估體系與評(píng)估隊(duì)伍。
關(guān)鍵問題是，占據(jù)地方財(cái)政收入半壁江山的土地財(cái)政何去何從?當(dāng)土地作為最大宗的兌現(xiàn)資產(chǎn)退出舞臺(tái)后，有什么可以滿足大規(guī)模基建所需要的數(shù)萬億元的資金?
根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，今年前10月，國有土地使用權(quán)出讓收入為20093億元，占同期全國財(cái)政收入的比重超過20%。但受樓市調(diào)控帶來的土地交易降溫的影響，前10月土地出讓收入大幅下降21.7%，同比減少5561億元。雖然土地出讓金收入大幅下降，但2萬億的金融仍然是個(gè)龐大的數(shù)字，目前試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅收入只是土地收入的零頭，因此，以往的交易環(huán)節(jié)增量部分收稅的辦法必須有大突破，才能實(shí)現(xiàn)兩步走的目標(biāo)：第一步，讓房地產(chǎn)稅與土地稅收合并，解決雙重收稅所引發(fā)的質(zhì)疑;第二步，以大的房地產(chǎn)稅取代土地財(cái)政，逐漸過度，以防出現(xiàn)地方政府的兌付危機(jī)。
雖然從短期看，房地產(chǎn)稅將減少地方土地收入，但從長期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大起大落的穩(wěn)定收入。土地儲(chǔ)備日益減少，資產(chǎn)擁有數(shù)量極不均衡，借助二次分配，可以為未來的稅收與房地產(chǎn)改革開辟出一條坦途。
房產(chǎn)稅可以增強(qiáng)地方財(cái)政自主性，推進(jìn)財(cái)政公平。房產(chǎn)稅是地方稅種，美國房產(chǎn)部分為郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅，各州的房產(chǎn)稅不一致，由地方根據(jù)本地的教育費(fèi)用等情況決定。認(rèn)為本地房產(chǎn)稅高的居民，可以搬遷到房產(chǎn)稅相對(duì)較低的地區(qū)。中國各地財(cái)政狀況不同，房?jī)r(jià)高低完全不同，地方政府可以根據(jù)本地的消費(fèi)水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、財(cái)政支出決定房產(chǎn)稅稅率，居民的選擇將顯示地方政府的決策能力的高低。當(dāng)然，由于各地發(fā)展情況不同，房地產(chǎn)稅不會(huì)一刀切，一些土地儲(chǔ)備豐富的地區(qū)可能實(shí)行土地收入與房產(chǎn)稅的雙軌制，在市場(chǎng)成熟后進(jìn)入房產(chǎn)稅單軌制。
另一個(gè)重大問題是主管部門歸屬，財(cái)政、稅務(wù)、國土、地方政府的協(xié)同至關(guān)重要，各部門之間的爭(zhēng)奪、以及大規(guī)模占據(jù)房地產(chǎn)資源者的掣肘，將是推出房地稅的最大阻力。只有一套房的自住者可以安心，投資與自住的房產(chǎn)稅將截然不同，占據(jù)資源少、資產(chǎn)紅利少的人，不會(huì)承擔(dān)轉(zhuǎn)型代價(jià)。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)弊端在于兩極分化，投資者手握數(shù)套房，剛需者無法找到合適的產(chǎn)品，只有持有成本增加才能逼出存量房，當(dāng)市場(chǎng)的空置率下降時(shí)，我們?cè)倏纯矗績(jī)r(jià)是上漲還是下跌?
征收房產(chǎn)稅必然引發(fā)爭(zhēng)論，這是好事不是壞事，多如牛毛的附著在房地產(chǎn)行業(yè)上的稅費(fèi)有必要進(jìn)行清理，稅收的合法性與合意性得到尊重，地方財(cái)政可以擁有較為長期的來源，房產(chǎn)稅牽涉到千家萬戶，民眾有監(jiān)督的自覺性，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能從原罪里得到根本解脫。
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