葉檀：房企瘋狂之勢難掩部分城市泡沫崩潰之態(tài)
2013-05-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紅蘭
摘要：5月13日，知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家葉檀發(fā)文表示城鎮(zhèn)化的龍頭產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)。原文如下：
一線城市地價回到瘋狂年代，房地產(chǎn)的最后之舞令人猝不及防。我能想到房價上漲，卻不能想像上漲這么多。
看看上海，5月9日的世博地塊拍賣，臺企Maxbase Holdings Limited在超200輪競價后，以12.12億競得滬市浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)A09A-02商辦地塊，樓板價39931元/平，溢價率47.4%。遠東新世紀拿下另一世博地塊，樓板價高達40079元。二者為今年單價新地王，雖然沒有超過2010年蘇州河北岸地塊（樓板價為每平方米5.2萬元），但新一輪地王誕生潮在望。
上海世博地塊熱帶動周邊房價大幅上升，蒒建雄先生表示，區(qū)域內(nèi)在售的惟一別墅項目尚東鼎成交連創(chuàng)新高，總價1000-2000萬元的別墅買家基本上都是企業(yè)主，且都是一次性付款。誰能說中國民間沒有資金？誰能說中國沒有通脹壓力？在房地產(chǎn)市場民間資金的實力，與資金分配的不均衡體現(xiàn)無遺。尚東鼎周邊的公寓樓盤，從年初以來，每平方米上漲5000元，單價已達每平方米3.7萬至4.4萬元，什么項目能夠在4個月就獲得20%左右的收益，一線城市核心區(qū)域的樓盤就是。上海實行了似有若無的房產(chǎn)稅，還實行了限購政策，擋不住洶涌而入，不在乎房產(chǎn)稅、或者以公司名義購買避開房產(chǎn)稅的客戶。
豈止上海，各大城市在5月份迎來土地供應(yīng)高峰。截至目前的統(tǒng)計顯示，全國31個城市將在本月內(nèi)共計推地392宗，共計面積約2005萬平方米，尤其是一線城市將迎來一場土地盛宴。北京市土地儲備整理中心信息顯示，5月北京市推出的經(jīng)營性用地達13宗；廣州市國土局信息也顯示，5月廣州掛牌的土地項目達15宗。二線城市杭州宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達123.83公頃，創(chuàng)下今年以來的推地量新高。
5月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2013年4月，中國百城住宅平均價格約為1萬元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%，連續(xù)11個月上升。
各類資金齊聚房地產(chǎn)市場，房貸大幅回暖，所謂貸款控制、預(yù)售款控制形同虛設(shè)。4月24日，央行公布的今年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，數(shù)據(jù)顯示，一季度新增房地產(chǎn)貸款高達7103億元，占同期各項新增貸款的27%，是去年同期新增房貸2436億元的近3倍。截止3月末，主要金融機構(gòu)及小型農(nóng)村金融機構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.98萬億元，同比增長16.4%，增速比上年末高3.6個百分點。無論是土地開發(fā)貸、房產(chǎn)開發(fā)貸還是個人房貸，都在大幅竄升，同比分別增長21.4%、12.3%、17.4%，只有保障房開發(fā)貸款的同比增速在下降。
大型的房地產(chǎn)企業(yè)迎來好日子。根據(jù)CRIC研究中心的數(shù)據(jù)，行業(yè)集中度提高，銷售面積與銷售額同步增加，而銷售額增速大大高于銷售面積，說明房價提升相當快。
從銷售面積分析，TOP10房企入榜門檻由56萬平方米上升至100萬平方米，TOP20房企則從39萬平方米上升至55萬平方米，較去年同期相比，分別上漲了54%與41%。從銷售金額分析，TOP10房企入榜門檻達到115億元，與2012年一季度66億元門檻相比，增幅達到74%，TOP20金額門檻也顯著提升，銷售額從33億上升至66億元，同比翻番，巧合的是66億元正是去年一季度TOP10的入榜門檻。這是幾何級數(shù)的上升，沒有一個行業(yè)包括復(fù)蘇勢頭不錯的汽車行業(yè)能夠達到這樣的增速。
房地產(chǎn)市場的狂熱，說明中國的城鎮(zhèn)化仍然是房地產(chǎn)主導(dǎo)下的結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)商買地、造城，地方政府搬遷行政中心、拆遷、削山、填海，甚至如西安一樣褻瀆佛教圣地。
面對房地產(chǎn)市場快速回暖，各地出臺平抑政策，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執(zhí)行商品房限價指導(dǎo)；蘇州、杭州公積金門檻提高，貸款額度收緊。
還是行政手段，還是限價、不許發(fā)售、提高首付比例，雖然這些政策被以往的調(diào)控證明徹底失效，但地方政府還是樂此不疲。因為這樣的政策不會對房地產(chǎn)市場造成根本沖擊，又能收到愛民之譽，還能增強行政權(quán)力，可進可退。而真正核心的政策如房產(chǎn)稅、如預(yù)售款限制等，卻付之闕如。
房地產(chǎn)企業(yè)有大后臺。
即使如此瘋狂，一些無法吸引人口與資金的三四線城市，一線實體經(jīng)濟衰退的城市，離泡沫崩潰并不遙遠�！�
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