深圳秋交會搶客營銷 限購令一夜來襲
2011-10-03 來源：未知 編輯：狄海霞
9月30日晚11點，深圳出臺限購令,10月1日開展實施，面對這突如其來的調控，有開發商說“完全被打懵了”。本來，91個參展樓盤中僅23個是深圳的，其中主力在售待售的還不到10個，再加上“限購令”這么當頭一棒，不少開發商索性就看熱鬧了，不推新也不促銷。外地樓盤則一下子反應過來，惠州、東莞、廣州、中山等樓盤，趁機營銷搶客，效果還不錯。
秋交會將是“促銷為主降價為輔”
萬科、招商、佳兆業等一眾深圳開發商參與，展出約40個樓盤，不過打折優惠促銷的現象極少，主要原因在于當年房子不愁賣，成交量和房價連創新高。業內人士總結，此屆秋交會最大的特點在于價格昂貴的高端豪宅盤占參展樓盤的50%.來自惠州、東莞、中山、珠海、海南等地的開發商促銷相對積極，外地參展項目占比45%。
2011年的秋交會肯定是促銷為主、降價為輔。對于當下的市場，開發商、置業者、市場觀察人士等都已有一致的判斷，即房地產市場已經進入了降價通道，只是不同的群體面對市場時的心態和策略不同而已。我認為開發商會采取“邊走邊降”的策略，即一邊試探性降價一邊觀察市場。
此次秋交會可以肯定的一點是，普遍性優惠是肯定的，但大幅降價確實尚不具備動力。從現在樓盤的分布情況來看，其實可降區域并不多，福田、南山等屬成熟區域，前海、龍華等區域有規劃利好，開發商堅守的心態會更強。但是，也不排除有部分區域如龍崗一定會適當降價進入市場，再偏遠一些的區域由于購房需求小，降價形勢將會更明顯。
新房將推動二手房實質性降價
2011年秋交會，二手房成交估計會很差。新房賣得好是因為定價有優勢，開發商在當前形勢下已有降價意識，但現在不愿降價的小業主還是大多數。如果10月份越來越多新房調整價格，一定會影響二手房成交。如果二手房業主僵持不降價，成交定會面臨困境。當然，隨著新房價格逐步調低，愿意降價出售的業主會增多，成交將有希望回暖。
相比平時，秋交會期間成交會好一點。其一是根據我們了解，很多發展商都打算在秋交會期間做促銷活動，這會一定程度刺激成交;其二是其間開盤推貨的樓盤也比較多一些，購房者有更多選擇。但這個成交反彈不會太明顯，因為市場大勢是前提，限購還在持續，銀行貸款也很難，市場又有降價預期，要獲得很好的成交還是很難的。
在這一輪調整中，一定是一手房降價帶動二手房降價。當前入市新盤、在售樓盤的定價已經很明顯，開發商希望以價換量。開發商也會通過秋交會促銷來觀察市場，如果促銷收效甚微，“金九銀十”后還會有進一步的降價動作。在一手樓盤的價格壓力下，二手房的價格僵持局面會逐步被打破，降價個案將會增多，比市場價格便宜10%-15%的房源是會有的。
未來一段時間內，二手房市場都不會太樂觀，7、8、9月份成交最低，10月份環比會好一點，但難有大起色，此后一直到春節都會比較平淡。但這是基于政策預期不變的情況下作的判斷，我認為現在外圍經濟形勢已經有了一些變化，不排除后期會有部分政策有所放松。調控略微放松后，成交量會有反彈。
10月將是2011年最好的購房時機
如果要買二手房呢?深圳專家建議大家不要坐等筍盤，因為這是可遇而不可求的，一味等待可能會與好房子失之交臂。對剛需而言，在二手房市場看到心儀的物業即可出手，現在議價空間增大，是買房的好時候。
對于打算買新房的置業者而言，10月份會是今年最好的購房時機，一是新房推出多可選擇空間大，二是會有新盤以低于市場預期的價格入市，可謂量多價平。過了這一撥供應高潮，市場會逐步回歸冷淡
當下樓價已進入下降通道，在房價下降過程中，有三類物業會體現出較好的抗跌性能。一是處在成熟區域、配套好的物業抗跌性強;二是學位房，尤其是名校周邊的學位房，無論市場漲跌這類物業永遠都是剛需旺盛;三是地鐵沿線的中小戶型，宜租宜售。另外，如果是長線持有，商業旺區的小戶型也抵買，如羅湖東門、人民南等區域的小戶樓盤，租金高房價還比較合理。
對于置業區域，2011年有關專家認為可以多關注關外尤其是靠近關內區域的新房。其一是現在福田、羅湖、南山等成熟區域的新房供應少、房價較高;二是現在關外區域的配套日漸成熟，地鐵網絡也拉近了區域之間的距離。
現在買新房最大的衡量標準是性價比。相比關內成熟區域，寶安、龍崗入市新盤以較低預期入市的機會比較大，很多發展商會以略低于市場價的價格開盤，在以上區域反而容易買到性價比高的物業。
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