國際貨幣基金組織呼吁中國政府進一步緩解房價
2011-11-16 來源：第一財經日報 編輯：狄海霞
中國房地產價格急劇上升，加上銀行對房地產的大量貸款，加大了房地產價格回調對中國銀行業的負面影響。然而，持續的緊縮措施已經放緩了銀行對房地產的貸款增速以及相應的價格漲幅。
國際貨幣基金組織(IMF)于北京時間11月15日發布了該組織對中國金融部門的首次正式評估報告——“金融部門評估計劃”(FSAP)報告。報告結果顯示，中國的金融體系總體強健，但卻面臨著不斷累積的風險。
盡管中國的金融部門已經在更加市場化方面取得了顯著進步，同時也加強了監管，但仍然面臨一些主要的短期風險——信貸快速擴張導致的貸款質量惡化、影子銀行和表外敞口導致金融脫媒現象日益增加、房地產價格下滑以及全球經濟不確定性。這份報告指出，因此，IMF呼吁中國進一步改革以支持金融穩定并鼓勵強勁而平衡的經濟增長。
根據FSAP報告，整個中國銀行業持有的房地產貸款敞口較為溫和，但是間接敞口卻高得多。如果房價回調又伴隨經濟增長沖擊的話，對銀行業和金融穩定的影響將會很嚴重。因此，IMF建議中國仍然需要持續監測、進行壓力測試并采取一系列全面政策來緩解房價下滑對金融穩定造成的影響。
報告稱，房地產相關貸款占中國銀行體系貸款總額約20%，相比香港特別行政區或者美國而言較低。然而，間接敞口卻更高。中國的貸款條款很大程度上依賴抵押品。在五大行中，有30%~45%的貸款是由抵押品擔保支持的，而這些抵押品主要就是房地產。因此，房地產價格回調將降低抵押品價值，因而在借款人違約的情況下削弱貸款收回價值。
與此同時，房地產的上下游產業(如建筑、水泥、鋼鐵)同樣面臨著類似風險。考慮到房地產行業對經濟增長的重要性，房價回調導致的經濟減速可能會對銀行系統的資產質量產生負面影響。
IMF指出，推動中國的房地產價格的一些基本面因素包括收入快速增長、存款回報低、流動性充裕、缺乏替代性投資工具、房屋所有權成本低，以及地方政府對土地收入的依賴。
此外，地方政府通過土地出手和補貼來支持“地方政府融資平臺”的能力也很大程度上取決于房地產市場的表現，尤其是對那些還貸現金流有限的地方政府融資平臺而言。報告援引瑞銀在2011年3月22日的一份研究報告稱，2010年，29%的地方政府收入來自于出售土地使用權。
IMF指出，在短期內，如果目前的增長勢頭能夠得以持續，那么影響還是可控的。盡管一些細分市場的房價有些高估跡象，但整體而言，中國住宅價格并沒有被顯著高估。由于直接敞口和杠桿率較低，房價回調對銀行資產質量的影響將會有限。
測試包含的沖擊包括資產質量急劇惡化、房地產市場價格調整、地方政府融資平臺、收益率曲線變動以及匯率變化等。但IMF警告稱，如果其中幾項風險同時發生，銀行體系就可能會遭到嚴重影響。
壓力測試還評估了地方政府融資平臺的潛在損失。結果顯示，基于由下而上的壓力測試，如果地方政府融資平臺貸款損失15%，僅會導致兩家小型股份制商業銀行的資本充足率低于監管最低要求。但報告并未透露具體銀行名稱。
尤其值得注意的是，由IMF和中國政府共同對全國最大的17家商業銀行(覆蓋了截至2010年底83%的商業銀行體系資產，或66%的銀行體系資產)進行的壓力測試結果顯示，多數商業銀行能夠承受單獨的風險沖擊。
“中國的銀行業和金融部門是健康的，但也存在一些當局應該解決的脆弱性。”此次FSAP項目IMF團隊的負責人、IMF貨幣與資本市場部門副主任Jonathan Fiechter表示，“盡管目前的結構有助于高儲蓄率和高流動性水平，但也導致了資本配置不當和泡沫形成的風險，尤其在房地產市場。這種扭曲的成本只會隨著時間推移而不斷上升。因此，這種扭曲越早糾正越好。
壓力測試中各銀行對房地產的敞口，或再加上下游產業，意味著房地產信貸質量惡化對銀行業構成的影響溫和。但IMF警告稱，如果經濟增長受到沖擊同時發生的話，那么對銀行系統的影響和溢出效應將會很嚴重。
上一篇：華元地產旗下樓盤大力度優惠措施震撼全國樓市
下一篇：房地產市場跌入低谷 購房者仍舊謹慎觀望
