部分一線城市開發商展開零利潤商品房過冬策略
2011-11-28 來源：0352房網 編輯：狄海霞
房地產行業一直是人人稱道的暴力行業。如今，在寒流即將來臨之時，不少開發商選擇了所謂的“零利潤”銷售策略抵御寒冬。面對如此強悍的幅度，我們不經要問，果真是零利潤嗎?
南京江寧區樓盤銀城千花溪，曾是2010年4月的江寧高價地。當年，銀城地產以2.88億元拿下地塊，折合樓面地價高達6449元/平方米。一年之后，整個市場的氛圍完全轉向，銀城千花溪吹風價在11000~12000元/平方米之間。開發商表示，按照這一價格定位，基本沒有利潤。
號稱零利潤的不止這一家。11月18日，北京通州某知名地產商項目起價9980元/平方米，這也是時隔兩年北京再次出現低于萬元的樓盤，行業稱其為“虧本賣”。上周末，上海靠近寶山7號線的旭輝瀾悅灣，由區域價12800元/平方米直降3000元，也成為上海近年內出現的鮮有的萬元以下盤，銷售宣傳是“零利潤”。
而廣州某地產商表示，他們此次推出的北京項目是4.2米層高的LOFT項目，60平方米的建筑面積，實用面積有80多平方米，9980元/平方米的價格是折合所有面積之后的價格，實際價格在12000元/平方米以上。
隨著調控的深入，當年的“高價地”已經成為燙手山芋，扼住了開發商的資金生命鏈。除了部分項目“零利潤”攬客，不少開工或未動工的高價地更是放慢了進度。11月15日，保利地產的北京薊門橋“高價地”項目因超限一年未動工而被曝光。在上海，2009年拍出的8塊“高價地”，如今僅有3塊地上市在售。
記者查到，2010年底保利拿下的白云新城編號為AB 2907008-2的住宅地塊，身價高達11億元，折合樓面地價20605元/平方米;中海地產拿下的AB2907008-3地塊，樓面地價高達19971元/平方米;此外，保利拿下的AB2907008-1、AB2907009地塊，樓面地價達19632元/㎡。
那么，廣州的高價地有沒有風險?“完全有可能。”趙卓文表示，當年白云新城的地價高達2萬元/平方米，加上兩年的利息，成本價已經到了2.5~3萬元/平方米。在現在這種情況下，怎么賣? 隨后，記者在廣州市房管局公布的2011年9月份廣州市房地產通報中查詢到，白云區最高成交均價的同和街，目前的均價是25600元/平方米。面粉價高過面包價的情況顯而易見。
廣東省房協理事趙卓文表示，如今所謂的零利潤地塊，要符合兩個條件，一是2009年后高位拿的地，二是高價地，“所以這些只是少數，99%的樓盤不會出現這種情況，大部分還只是讓利銷售。開發商割點肉而已，少賺一點。”
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，建安成本一般為2000~3000元/平方米，稅費估計是1000~2000元/平方米。此外，還有銷售費用財務成本等。“像千花溪這個項目，按這種地價，能有10%的凈利潤估計就不錯了。” 而一般的房地產項目毛利潤為40%左右，凈利潤20%。
雖然賺不了很多，但并不存在虧本賣的情況。“更多的是一種營銷策略。”該負責人坦言。“這是一種策略性的降價，策略性的活法。”中國房產信息集團研究總經理陳嘯天點評道。
上一篇：兩項稅費調整新規充斥北京 樓市投機需求減少
下一篇：一二手聯動銷售模式將成為地產市場發展新趨勢
