北京準地王出讓金恐超20億 叫停半月后加價
2013-06-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：5月27日，北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地在離競拍不到30個小時，被北京市國土資源局叫停。6月13日，該地塊再次復出進行拍賣。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，他預計該地塊出讓金可能在20億元左右，即樓面價在每平方米3萬元左右。
上海易居研究院研究員嚴躍進認為，北京調(diào)控“狠招”頻出，房企拿地應更加謹慎,樓市調(diào)控趨緊已成大趨勢，這是房企在戰(zhàn)略上必須考慮的。
數(shù)十家大型房企已交保證金
北京市土地整理儲備中心的公告顯示，位于北京西南三環(huán)內(nèi)的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊出讓面積為14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，為二類居住用地;地塊掛牌出讓起始總價為13.1億元，競拍保證金為4億元。該地塊將配建建筑面積不少于1萬平方米的“公共租賃住房”。6月13日，北京市國土資源局發(fā)布的 《關于恢復北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目(配建“公共租賃住房”)掛牌出讓的公告》提到，該地塊恢復交易后，交易起始報價為135900萬元，競拍人須在此交易起始報價基礎上按原掛牌文件要求進行報價，其他事項不變。值得注意的是，該地塊復出后的起拍報價已經(jīng)高出原始起拍報價4900萬元。對此，北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊認為，這可以解讀為政府在提高這塊地的競買門檻，此外，該地塊的“地王相”很重。
張大偉表示，按照北京以往的情況看，該地塊可能在20.4億元以上開始競爭保障房配套建設面積。也就是說樓面價在每平方米3萬左右。
陽光置業(yè)集團常務副總裁范小沖表示，該地塊有可能會出現(xiàn)比較高的溢價。除了地塊位置好以外，另外一個原因是北京市場需求大，開發(fā)商看好北京樓市的預期。
作為三環(huán)以內(nèi)的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性有目共睹。去年3月公布的北京《2011~2015年國有建設用地供應計劃》顯示，三環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。
據(jù)了解，就在5月27日該地塊暫停出讓前，萬科才剛提交了報價。“這次參與的房企都是重量級的，如果開拍一定會有一場惡戰(zhàn)。”一位參與該地塊報價的開發(fā)商代表透露，包括和記黃埔、九龍倉、中糧在內(nèi)的數(shù)十家大型房企交納了保證金。
“去年底的團結(jié)湖地塊，就是因擔心價格過高影響市場穩(wěn)定被臨時叫停。”上述開發(fā)商代表說。
北京預售金監(jiān)管從嚴
北京地市、樓市飄紅的同時，當?shù)氐恼{(diào)控政策也在持續(xù)收緊。
京版“國五條”落地，及北京“限價”政策出臺后，近日，北京市住建委再次發(fā)布 《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡稱 《辦法》)，稱商品房預售資金必須按規(guī)定達到一定建設進度后按計劃支取，開發(fā)商支取預售款由原來的4個節(jié)點，再增加1~2個使用節(jié)點。此外，經(jīng)適房預售資金也納入監(jiān)管。《辦法》將于今年7月1日起實施。
高和投資金融分析師李慧忠指出，開發(fā)商降價銷售可能起不到快速回流資金的作用。開發(fā)商可調(diào)配的資金額度不再取決于產(chǎn)品的銷售速度，而是取決于工程進度。
當前土地市場的“火爆”現(xiàn)象，有可能使后期推地陷入困境。上海證大集團董事長戴志康把“地王”稱之為圍城。“外面的人想進去，里面的人想出來”。2010年初，戴志康和綠城集團董事長宋衛(wèi)平等以約92億元高價搶得上海外灘一地塊。到2011年底，戴志康和宋衛(wèi)平用相同價格悉數(shù)售完該項目股權(quán)，走出“圍城”。
嚴躍進還指出，從拿地開始，高價地便存在各種風險，這在各個環(huán)節(jié)都有所體現(xiàn)。首先，“地王”的光環(huán)如今并非所有房企都愿意擁有。當了“地王”，會招來政府、媒體對該房企的過多關注。其次，獲得高價地后，如何付高額的出讓金，以及如何保證企業(yè)的財務穩(wěn)健運營，存在很多不確定性因素。最后，項目完成后的定價又成一大難題。
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