二三季度會是房企“血拼”高峰調控政策維持高
2012-02-10 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
龍年首周樓市即遭遇“寒流”，全國多地樓市成交遇冷，有的城市甚至出現“零成交”。雖然，由于其特殊性，春節期間的成交量不一定能代表全年走勢，但經歷過“痛苦”的2011后，2012“開門遇冷”還是令開發商倒抽一口涼氣，并進一步看清了現實的“殘酷”。事實上，2012年樓市確實壓力重重，不少房企將面臨并深陷“四面楚歌”——持續“高壓”的政策、低迷的銷量、不斷攀升的庫存、逐漸惡化的資金問題。而這對于“身心俱疲”的房企來說，無疑很“要命”，放下身段降價“血拼”將成為更多房企選擇，伴隨著償債高峰的到來，形勢愈演愈烈，二三季度很有可能出現房企“血拼”高峰。
近日，溫家寶總理在國務院第六次全體會議上，強調繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。總理兩年五提“房價合理回歸”，其意不言自明，對于2012年樓市的影響也毋庸多說。這意味著，先前實行的限購等主要調控政策將維持“原判”，所謂的“預調微調”乃至地方政府的“松綁”小動作，充其量是“小打小鬧”，很難改變“高壓”主基調。這對于仍然寄希望政策變化的開發商來說，無疑是兜頭冷水。
最近，有多家上市房企公布了2011年的銷售業績，縱觀這些房企，能完成銷售目標的并不多，銷售業績普遍不佳。“招保萬金”四大龍頭房企中，就有萬科[簡介 最新動態]、保利[簡介 最新動態]、金地[簡介 最新動態]三家未能完成目標，其他中小房企更是分外慘淡。2012年，這一態勢有可能延續，萬科1月份銷售業績就已經出現五年來的首次下降，新一年房企面臨的銷售壓力可以推知。
伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節節攀升。國家統計局數據顯示，全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。此外，廣發證券也在月報中指出，1月各家公司的庫存都有所增加，庫存較為嚴重的公司，目前手上可銷貨值已經達到2011年實際銷售額的兩倍。一方面是不斷萎縮的銷量，一方面是高位運行的庫存，“去庫存”成當務之急。
自2011年以來，信貸規模大幅收縮，融資日益困難，房企資金鏈本就“脆弱”不堪，2012隨著償債高峰的到來，房企資金鏈將加速惡化。今年2月～3月份，房地產信托將迎來首個兌付小高潮，在10月后，將迎來全年的兌付高峰，并將從10月份一直持續到明年一季度。預計2012年全年將有共計2518億元的房地產信托兌付到期。而關于房地產企業融資重新開閘的傳言被證不實，令一度存有希望的融資渠道再度受阻，資金隱患極有可能在二三季度集中爆發。
這正是，高壓“政策”催人醒，低迷“銷量”欲斷魂，“庫存”高高愁滿腸，“資金”扼喉多凄涼，2012年身處這四面楚歌的房企，恐叫天難應，叫地難靈，尤其是實力微弱的中小房企，“活下去”將是第一目標。銷售不得不成為房企尋求突圍的重要出路，實質性的降價將是“收買”剛需促進成交的有效手段和上上之選。除非兩會發生重大政策調整，否則一場充滿硝煙的“價格”血拼大戰在所難免，時間節點大約就在今年的二三季度。
時間已經跨入2012年，但房地產市場的調控絲毫沒有松動的跡象。2012年對于房地產市場來說，是非常關鍵的一年，這一年是中央政府的換屆年，是調控政策的細化年，是開發商的還債年，是購房者的觀望年，是房企的洗牌年。這些因素的合力下，開發商降價成為大概率事件，否則生存不易，房地產的輝煌似乎告一段落了。
今年對于開發商來說是非常困難的一年，調控持續了一年多，并將繼續持續下去，限購政策阻擋了很大一部分潛在“買家”，剩下的剛需購房者則在形勢不明朗的情況下選擇觀望，這是人之常情。一旦沒有了買家，房地產市場馬上就會陷入“冰封”，成交量下滑是板上釘釘的事。據北京住建委網站數據統計顯示，今年一月份，北京樓市住宅網簽量為4475套，同比下滑達到了61%，成交量創出最近4年來同期的最低值，全國主要的一二線城市中，接近9成城市的成交量出現了環比下調的情況。
成交量下滑，開發商回款艱難，購房者又是觀望，短期內開發商想要扭轉局面不太容易，2012年又是開發商的還債高峰年，房企資金缺口或將達到上萬億，資金鏈緊張的情況下，開發商想要僵持也沒有了本錢。能夠引發轉機的因素就是政策與購房者，政策方面現在看來短期內不會有太大變動，所以開發商就只剩一條路，就是想辦法打動購房者，最好的辦法就是降價，所以上半年樓市量價齊跌的局面基本不可避免。
不可否認，現在的房地產市場已經進入買方市場，購房者的心理預期能夠對房價走勢產生重要影響。據世聯地產“2011年四季度購房者信心指數報告”顯示，2011年四季度全國購房者當中，預期房價下跌的比例為67%，在降價幅度方面，購房者期望降價的幅度主要集中在“30%以上”，全國降價幅度期望值為31%，這樣看來，購房者的降價預期已經成形，房價今后的走勢也就基本確定。能夠影響房價預期的就是國家的政策，目前，樓市政策沒有松動跡象，等到中央領導換屆，政策發生巨變的可能性也不大，所以，房價下跌不是沒有可能，而且跌的幅度與購房者的預期不會相差太遠。
我國的住房市場仍然有大量的剛性需求存在，他們完全可以撐起房地產市場，前提就是房價降到他們的預期，房價下跌兩成，再加上通貨膨脹的因素，基本上就與2009年的價格持平了，這樣的價格對于很多人來說就可以接受了，所以，降價20%將是一個臨界點，屆時，商品房銷量將會出現回升，所以，對于開發商來說，降價走量就是活命，否則將會遭到清洗。
2012年的國內外形勢很復雜，房地產市場也是風云莫測，這是一個轉型的機遇，房地產市場不能再被泡沫戕害了，與其慢慢拖著，就不如抓住機會徹底調整，這樣的話，最后的損失也會小一點。房價降一些沒有那么可怕的，房地產市場還會繼續發展。
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