二三線城市樓市庫存壓力增大風險加劇
2012-10-12 來源：0352房網 編輯：木木
在中國房地產市場快速增長的十多年里，每年9月、10月往往是一年中交易最火爆的時期，因此被房地產界稱為“金九銀十”。然而，隨著中國房地產行業調控措施深入進行，“金九銀十”的說法已經名不副實。購房者持續的觀望態勢導致樓市成交量下降，二三線城市房地產市場已經面臨高庫存風險。
上海易居房地產研究院研究報告顯示，今年9月份，該機構監測的20大典型城市中，有14個城市庫存量出現環比增長，其中丹東的庫存環比增長最快，為15.3%。截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米，與去年同期相比分別增長7%、18%、54%。
不少房地產企業加快布局二三線城市，而隨著房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了一個“剪刀差”，二三線城市將面臨更大高庫存風險。山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強表示，太原市為例，今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源，說明開發商對“金九銀十”熱銷的期待。隨著而來的問題是二三線以剛需為主，而開發商一味地推盤會導致市場供大于求，房地產將面臨高庫存壓力，不利于房地產健康發展。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了一個“剪刀差”。具體來說，一方面從房地產企業來看，房企在“金九銀十”階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統的營銷旺季，一些房企采取了“以價換量”的營銷策略，推盤力度加大，以期提高銷售量。同時，部分房企受困于趨緊的資金面，也希望在本期加大推盤力度，從而提高銷售水平、加快資金回籠。另一方面，購房者在“金九銀十”階段以觀望為主。受國家樓市持續調控的影響，很多購房者在9月份的購房行為顯得更謹慎與理性。盲目入市的動機削弱，購房者以觀望的心態來對待本輪樓市。“旺季不旺”的市場特征得到了體現，住宅庫存的去化受到了一定的阻礙。此外，也有業內人士表示，部分房企布局中小城市對當地市場判斷過于樂觀，加上地方政府的賣地沖動也將進一步加重庫存。
業內人士表示，往年被開發商寄予厚望的“金九”平淡收場，開發商在“銀十”會通過各種促銷手段吸引人氣。業內人士預計，目前已經開始的開發商大肆拿地，會促其加大回籠資金的力度以保持優良的現金流，未來可能仍會采取快速“跑量”的方式，對短期樓市的成交將起一個助推作用，但開發商還需要通過價格優勢提升銷量。在耿曄強看來，今年以來不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業的剛需刺激，樓市“紅五月”“紅六月”的出現是部分剛需的恐慌性購房需求，而這種局面今年難以再現。他認為，目前二三線城市庫存高企、樓市調控嚴厲，房地產市場不具備大幅反彈的條件基礎。開發商不要對二三線樓市盲目樂觀，后市還需要“低價跑量”，10月份二三線樓市的成交量能否走高，仍要看“剛需”出手與否。從購房者方面來看，業內人士分析認為樓市經過了幾輪調控，加上當前調控不放松，讓購房者看到房價還有下降空間，所以不少“剛需”會持幣觀望。未來開發商還需拿出“真金白銀”讓利購房者，否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當地一家房地產商表示，二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖，開發商仍應堅持“以價換量”策略，盡快回籠資金，堅持去庫存以降低自身資金風險。此外，部分開發商認為，做房地產單靠土地增值創造價值的道路已經遇到發展瓶頸，未來房地產企業需要靠產品質量、服務不斷提升來贏得市場，除了住宅本身質量外，改變地產“重建設、輕服務”格局，開發商提早做好規劃和后續的服務，這對未來搶占市場非常重要。
二、三線城市房地產投資過剩、庫存積壓導致風險加劇，業內人士表示，開發商未來還需要“以價換量”，同時提早做好規劃和后續的服務。
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