賈海峰：中國二三線城市樓市過剩危機蔓延
2012-11-06 來源：賈海峰的博客 編輯：木木
這不是“盛世危言”，也不是筆者第一次提出的。
記得2011年底的時候，全國工商聯房地產商會會長聶梅生和住建部政策研究中心主任秦虹，都在不同的會議場合，提出過部分二三線城市，前幾年賣地過快，這兩年在調控的高壓下，地方的投資性購房需求逐漸萎縮，剛需又不足，可能存在因部分項目資金鏈斷裂而帶來的過剩危機。
貴陽或許就是這樣的城市之一。
前不久，因房子賣不出去而陷入破產傳言的貴陽花果園集團，緊急從北京等地拉了上百家媒體，前去“考察”該項目，以證實該公司沒有破產。在此之前，有關貴陽房地產供應嚴重過剩和花果園項目降價銷售都難以為繼的報道鋪滿了網絡。
給花果園項目帶來麻煩的，是媒體關于貴陽的房產項目過剩的報道：西部城市貴陽，當前可售商品房面積近600萬平方米，潛在供應量則達到3490萬平方米，而當地常駐人口不到500萬，規劃到2020年，市域人口最高值也僅為635萬人。
更讓人恐怖的是，在貴陽僅花果園項目這樣的100萬平米以上的超級大盤就有13個之多。按照貴陽最近10年新增人口150萬人計算，也就是花果園這樣的3-5個大盤，就可以消納貴陽未來10年的新增人口住房需求。
隨后，貴陽為了救市，不惜冒著“十八大”召開前夕的放松調控的風險，出臺了購房送戶口的措施，但是這并不能解決房地產過剩的問題。而且，從9月份以來，貴陽房屋銷售面積月均下降10%以上的速度，這讓當地政府和開發商們無不為自己的命運捏了把汗。
其實，全國像貴陽這樣陷入房地產過剩問題的城市很多，尤其以經濟欠發達的省會城市和西部大中城市為主。一家名為瑞信的投資分析機構指出，大連住宅去庫存需要7.5年，而武漢需要8年，同樣出現房地產過剩問題的城市還有沈陽、濟南、長春、海口、重慶、天津、太原等城市。
上述投資分析機構指出，在2012年底形成一個過剩問題的原因，是3年前這些城市賣地過猛，以貴陽為例，動輒幾平方公里的土地低價轉給了開發商。這些城市多數是對土地財政渴求，但是自己缺乏土地一級開發整理能力，大規模毛地出讓成了習慣，而如果接盤的開發商是央企或者能扛得住的國企，可以配合地方政府繼續扛下去，控制地方市場的房地產供應量來穩定價格，樓市尚不會形成崩盤的態勢。但是2013年以后，這樣的城市房價反彈的力度也會很大，因為開發商扛一年意味著沉淀的資金成本就增加至少10%以上，這些成本將來都需要從房價中消納。
在一個這樣的城市，并不是所有開發商都有耐心去等待3-5年，尤其是依靠大規模貸款獲得土地的民營房地產企業，在整個城市房地產市場陷入低迷的時候，這樣開發商項目必然選擇第一個降價。
2011年底的時候，花果園項目就曾將單價從7000-8000元/平米降到5000元/平米左右。而像這樣降價拋貨的行為，如果在一個城市形成了區域連鎖反應，就會帶來一個城市房地產市場陷入集體降價——集體不賣——企業破產的循環，而銀行也會聞聲而來，停掉一些企業的后續貸款，加劇這樣的地區房地產危機，直至出現社會問題，政府出面埋單。
“以前政府是不讓我們漲價，現在是不讓我們隨便降價，哪怕促銷優惠都要報備政府。”一位不愿透露姓名的開發商營銷負責人如是說。
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