春節回鄉買鋪 要防二三線城市商業泡沫風險
2013-02-12 來源：0352房網 編輯：加文
摘要：二三線城市商鋪價格便宜，將吸引不少人返鄉買鋪投資。在二三線城市，市民買鋪不能單看圖紙和模型，要了解商場所在位置的商業氣氛。 慎買“樓花”，謹慎看待“返租”等問題。
去年以來，隨著限購令在二三線城市實施，商用物業，特別是面積小、總價低的小商鋪，已成了不少人回鄉投資的一大選擇。
二三線城市主題商場鋪監管少風險大
據了解，目前不少二三線城市的主題商場鋪，大多與廣州前幾年的情況相似，發展商都把有3-5年的“統一經營”期做旺商場作為商鋪的一大賣點來宣傳，而且“統一經營”期間的返租回報高達8%-12%。另一方面，不少主題商場還宣傳自家有經驗豐富的“統一經營”團隊，而且這些團隊還大多自稱來自廣州、香港，以其在廣州和香港成功運作的項目作噱頭。
但值得一提的是，自去年“3·15”過后，因為小面積主題商場鋪頻頻爆出遲交鋪、辦不了房產證、開不了業或開業后經營不善等負面消息，小面積主題商場鋪投資風險備受社會關注。去年初至今，在廣州等地市政府相關部門大力監管之下，廣州等地的小面積主題商場鋪市場已逐步走向規范化，買家的投資風險也一定程度有所降低。
但是，與廣州相對成熟的商鋪市場大為不同的是，目前在大多數二三線城市，方興未艾的小面積主題商場鋪熱潮卻明顯缺乏充足的監管，一些在廣州已早被制止的銷售行為，在二三線城市卻仍“行得通”。比如說在廣州，目前已規定裙樓商鋪如果想改規劃“大拆小”散賣，通常都只能分拆成最小20平方米的鋪，而且都需要有經驗充足的經營管理方進行管理。而一手商鋪需申請到預售證后才能開賣，二手商鋪需有房產證才能交易。而且廣州不少在售的主題商場鋪絕大多數是已建好的現樓，就算商鋪仍是圖紙上的一小塊，現場還沒有間隔出來，但至少商鋪所在的那棟樓是一早建好的，看得見摸得著，也有了整棟樓的房產證。可在一些二三線城市推售的主題商場鋪，卻有不少項目目前仍只是在建性質，有的甚至還只是“樓花”，整個商場只是挖了個坑，還沒有建起來，只有圖紙就已開始賣鋪了。需再等上兩三年才能交鋪，再加上開業頭3-5年的“統一經營”期，商鋪買下來后，要5-8年后才交到小業主手中，這樣投資的風險會相對增加。
專家提醒
出手前先考察商業氛圍
對人們在老家買鋪的計劃，中原地產商鋪部總監法永能指出，對商業地產的投資客來說，出錢買商鋪，除了產品本身以外，最關鍵的還是要看投資回報，也就是商鋪交到自己手中時，能租多少錢，價值能不能上升，這主要還是要靠商鋪周邊的商業氛圍。廣州等地畢竟是一線城市，有成熟的商圈和業態，但一些二三線城市商業仍在起步階段。雖然近年來，二三線城市的商業地產也如雨后春筍般蓬勃發展，但是有些城市規模不大，人口不多，卻一下子建起了多個大型商業中心，有些項目在后期招商、運營都困難重重，商業地產的泡沫已開始在二三線城市顯現。因此，對投資者來說，在出手前一定要考察好商場周邊是不是有較為成熟的商業氛圍，如果周邊商業氛圍仍冷淡的話，投資主題商場鋪的風險就會更高。除了地段商業氛圍外，商鋪發展商、經營管理方的實力也非常重要，不要被所謂廣州、香港經營團隊的花哨包裝所迷惑，最好要打聽清楚發展商或運營團隊在本地有沒有成熟運營案例，真正的運作情況如何。
另外，因為一些二三線城市對商鋪銷售的監管遠不如廣州完善，如廣州對“樓花”銷售有嚴格的限制，建筑主體沒有建好的商場不能銷售，也嚴禁期樓商鋪搞售后返租，但很多二三線城市仍然缺少這方面的監管，有的商場挖一個坑就能賣鋪了。如果投資購買商鋪“樓花”，一旦開發商“走佬”，投資者的付出將血本無歸，所以說，對回鄉投資商鋪的人來說，一要看好地段，二要考慮發展商及經營方實力，三是要慎買“樓花”。
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