房價呈“V”字形走勢 限購令讓你陷入兩難
2013-02-19 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：被認為“史上最嚴”的房產限購令，究竟對房價產生怎樣的影響？如果從數據上看，這兩年房價似乎沒漲。
中國指數研究院的百城價格指數顯示，2011年2月、2012年2月以及最新公布的2013年1月南京樣本平均房價，分別為11870元、11523元和11867元。房價走出了一個類似“V”字的走勢，總體依然保持穩定。
兩年之變
看數據：呈“V”字走勢，兩年來基本沒漲
從國家統計局的70個大中城市房價變動數據看，2011年下半年的連續環比下跌，與2012年下半年的環比連續上漲，似乎也能印證這兩年來的“V”形走勢。
再看部分標桿樓盤。2011年限購令時，板橋的金地自在城在售四期高層房源，均價10000元/平方米;一年后，八期開盤最低為8000元/平方米；如今，在售的七期均價9600元/平方米。河西的仁恒江灣城，限購令出臺前夜售價24000元/平方米，一年后售價23000元/平方米，如今26000元/平方米。
談感受：表面上降價了，實際上依然在漲
與數據相比，人們的感受則是另一番模樣。
最近，新浪樂居和365兩家網站都作了“限購兩年，房價變化如何”的民意調查，把票投給“依然在漲”的網民分別占72.9%和67.72%；認為“房價平穩”的網友比例，兩家網站也差不多，分別為23.3%和26.51%。
為何網友的主觀感受，與統計數據不符？調查發現，影響“實際房價”的因素的確較多，人們的感受不無道理。
一是有的樓盤表面上降價了，但賣的房子也不同了。市民小劉一直關注金地自在城。她說，去年金地八期以8000元/平方米的價格開盤，表面上看確實比前期價格要低不少，但是八期的位置是整個樓盤中最不利的，即使沒有調控，開發商也不太可能賣出前期的價格。類似的情況發生在多個樓盤，例如江北的大華錦繡華城，在售的新房價格就不如二手房價格，原因是前期開發的二手房位置更好，配套更成熟。多家樓盤的操盤手也表示，賣本來就該比之前便宜的房子，給買房人“降價”的暗示，是弱市中常見的營銷手段。
二是“坑爹”的房貸利率。網友“chenyinhui”日前發帖吐槽說，2011年11月自己買房，雖然是首套房，但銀行卻執行上浮1.1倍利率，自己只能承受高昂的房貸。
的確，與房貸變化相比，樓盤降價只是“毛毛雨”。2011年下半年，南京多個樓盤出現“跳水”，不過當時銀行收緊房貸，即使是首套房也執行1.1倍利率，這導致不少買房人雖然買到了便宜的房子，卻要支付更多的房貸，相比之下買房成本反而上升。2012年上半年，銀行利率逐漸下浮，但此時房價又上來了。
三是板塊分化明顯。這兩年，雖然總體上房價變化不大，但是買房人還是能感受到，不同板塊的樓盤有明顯分化。例如河西的房價，2011年沒怎么跌，2012年卻漲了不少；而主城區的二手房特別是學區房價格，這兩年也以上漲為主。
兩年之變
買房人：投資的少了，“頭疼”的多了
重在遏制炒房投機的限購令，已經明顯改變了買房人的購房目的。這兩年來，“自住”越來越多地成為售樓處里常見的回答。“畢竟人們仍然缺乏投資渠道，很多人仍然看好房產的保值增值，長線投資房產的人還是有，不過炒房客已經基本上絕跡了。”在仙林的萬科金色領域，售樓員的這番話也是多數開發商的共識。
新浪樂居和365網站的民意調查也能說明這個問題。對于“買房仍然是理想的投資渠道嗎”，分別有67.5%和49.57%的網友選擇“是”。其余網民則或多或少表現出對樓市投資價值的顧慮。
伴隨限購令而來的，是讓人頭疼的購買問題。張先生夫婦就是備受限購令困擾的代表。“我和老婆結婚前名下各有一套小房子，兩人都貸款過。現在有小孩了，我們打算賣掉一個小的，換成一個大的，但發現被限貸了。我們本來打算先買再賣，結果還是不行。后來我提出來先離婚再買房，老婆想了好久才同意，為這事家里都不和諧了。”
被限購令“誤傷”的以及動了歪心思繞道限購令的，導致辦理單身證明和離婚的激增，甚至也帶熱了一些專門辦理社保補繳的中介機構。而這些，都是限購令之前所沒有的“煩惱”。“限購令之后，賣房子的確更難一些，我們接待顧客時，首先要咨詢他們的購買資格問題。如果存在購買障礙的話，一單生意要難做得多，很多買房人也抱怨麻煩，但現在好像大家也習慣了。”城北一家樓盤銷售員說。
開發商：剛開始抵觸，現在已“務實”
榮盛置業南京公司營銷總監唐登洋承認，剛開始聽說限購令時，第一反應是害怕和抵觸。“當時第一反應是，原先能來買房子的人，現在不能買了，作為開發商，我覺得有一種天要塌下來的感覺。”
“能買你房子的人少了，而且是具備超強購買力的那部分人少了，很明顯就會讓你的房價難漲上去。”另一位不愿透露姓名的開發商人士表示，原先的暴利可能不復存在，開發商的“好日子”也可能成為歷史。
2011年年底，萬科金色領域首次開盤，結合當時的形勢，喊出了精裝9900元/平方米的“谷底價”。此舉帶動了天正濱江等多個樓盤的集體“暴動”。面對老業主對降價的不滿，天正置業營銷負責人顧紅艷曾經表示，“我們也要活下去”。
兩年后，最難熬的日子似乎已經過去。唐登洋說開發商現在應該感謝限購令。“限購令就好比汽車在高速公路上開的時候，帶了點剎，限速在100邁，這樣雖然跑得不會很快，但還是向前跑得更穩更安全了;如果當時沒有限購令，房價就沒有剎車，再瘋下去會毀掉這個行業。”
“限購令改變了很多開發商的心態，務實定價、隨行就市，現在已經成為開發商的主流觀點。”一家地產研究機構人士表示。
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